Сегодня рассказываем жизненную историю нашего клиента про лизинг и уговоры.

Лизинг — это финансовый инструмент, похожий на кредит. Обычно в кредит берут деньги или машины, а в лизинг дорогое имущество: станки, баржи, комбайны.

Имущество получают в пользование сразу и по частям выплачивают его стоимость. Когда выплатили полную стоимость — имущество переходит в собственность.

Лизинг дают специальные организации и банки.

Лизинг — один из способов купить оборудование и сразу начать его использовать, если у вас сегодня нет нужной суммы

Лизинг и борьба

Наш клиент Олег занимается сельским хозяйством: выращивает пшеницу, рожь, овес и ячмень. Чтобы нормально обрабатывать землю и собирать урожай, нужно хотя бы четыре комбайна. У компании было два комбайна, срочно нужно было закупить еще два. Один комбайн стоит 8 миллионов рублей, два — 16 миллионов. Взять и вытащить такую сумму было нереально, поэтому Олег вспомнил про лизинг.

Решения в компании принимает совет очень консервативных директоров, которые отнеслись к предложению Олега скептически. Возражения основывались на чисто субъективном мнении, что лизинг это плохо, расчеты никто из директоров не делал.

«К банкам доверия нет, когда банкир злой — он в хорошую погоду дает зонтик, а в плохую забирает», — аргументировали директора.

Директора боялись кредитов и лизингов, потому что наслушались страшных историй коллег и партнеров, у которых банки отбирали все, что было. На цифры никто не смотрел.

Принимать решения интуитивно — плохо для бизнеса. Аргументировать помогут цифры.

Считаем

В случае Олега есть два варианта купить комбайны: копить и обрабатывать только половину земли или брать оборудование в лизинг и обрабатывать все. Если обрабатывать половину, вторая половина земли будет простаивать, урожая будет меньше, значит и прибыль меньше.

Мы максимально упростили данные для наглядности и не закладывали ежегодный рост. В самом начале у Олега была небольшая сумма, которую можно было использовать как первоначальный капитал или копить.

Так выглядят основные результаты, если работают 2 комбайна:

Прибыль и деньги равны, потому что нет отсрочек и полный цикл продажи запасов равен году. Дивиденды равны нулю, потому что на новые комбайны придется копить 2 года и забирать деньги себе не получится. Через 2 года Олег накопит 16 миллионов и годовая выручка увеличится вдвое.

Если взять в лизинг два комбайна за 16 миллионов рублей и выплачивать их стоимость 4 года, с учетом первоначального взноса, каждый месяц нужно будет платить в районе 400 тысяч.

В конце первого года использования уже можно вытащить дивиденды, даже с учетом выплат по лизингу.

Если сравнить результаты за 4 года, получается, что брать в лизинг выгоднее.

Другие прелести лизинга

• Можно работать на лизинговом имуществе сразу после внесения первого платежа (5–30%, в зависимости от организации).
• Чаще всего, имущество до конца лизинга находится в собственности лизинговой организации, она меньше рискует и может дать низкий процент.
• Если владение имуществом отягощено страховками и налогами, чаще всего их берет на себя лизинговая организация (потому что владельцы они). Например, КАСКО и ОСАГО за лизинговую машину не платят, пока полностью ее не выкупят. Разумеется, в итоге платить все страховки придется, но платежи будут равномерно размазаны в регулярных платежах.
• Выплаты по лизингу снижают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Мы показали простой пример влияния заемных денег на бизнес. В реальной жизни важно помнить, что лизинг — это обязательство, которое надо выполнять в любом случае. Если выручка не будет кратно расти, благодаря новому оборудованию, лучше взять технику в аренду.

Берегите финансы! Ваш Финолог.

Подписаться на Советы Финолога

Получайте свежие статьи и советы на эл. почту

Финолог

Как не надо делать, если хотите привлечь инвестирование.

В идеале Финансовая модель — таблица, которая рассказывает о вашем бизнесе и планах заработать все деньги мира, отправить инвестора на пятое место в списке Форбс и уехать на Мальдивы. В таблице нужно показать значение

Как привлечь инвестора

Эта статья про привлечение инвесторов. Она поможет сделать первый шаг в отношениях с инвестором и понять, что вообще инвестору нужно. Молоко или мясо Надо понять тип заработка инвестора: он может зарабатывать или на

Что это такое лизинг и как его использовать: подробная инструкция

В предпринимательских отношениях проблема нехватки денежных средств для инвестиции в оборудование, в той или иной степени, известна большинству лиц, чья деятельность связана с производством. Кредитование – далеко не самый выгодный и эффективный способ решения проблемы. Когда возникают сложности с получением кредита, вспоминают о лизинге. Что это такое, каковы его особенности, преимущества и недостатки расскажем в статье.

Что такое лизинг

Определение лизинга восходит к англоязычному слову leasing – сдача в аренду. Лизинг отличается от обычной аренды тем, что это вид финансовых услуг – финансовая аренда. Его смысл заключается в том, что нуждающийся в приобретении основных средств производства предприниматель или юридической лицо, находит инвестора, который готов по поручению лизингополучателя приобрести необходимые машины, оборудование, имущество и предоставить их в пользование лизингополучателя, с правом последующего выкупа. За пользование основными средствами, полученными в лизинг, лизингополучатель уплачивает лизингодателю фиксированную плату, соразмерную плате по договору аренды.

Поскольку владелец приобретенного имущества – лизингодатель, обычно не заинтересован в распоряжении этим имуществом, по истечении определенного договором времени, получив в качестве лизинговых платежей основную или значительную часть стоимости имущества, он заинтересован в том, чтобы лизингополучатель выкупил имущество, которым он пользовался. В этом заключается основное отличие лизинга от договора аренды.

Важно! При аренде имущество, не зависимо от срока действия договора, никогда не выходит из собственности арендодателя. При лизинге – по окончании срока договора лизингополучатель выкупает имущество по балансовой стоимости с учетом произведенных ранее платежей.

Кому подходит лизинг

К лизингу в большинстве случаев прибегают субъекты малого и среднего бизнеса, нацеленные на расширение производственной деятельности и совершенствование средств производства. Физические лица также могут заключать договоры финансовой аренды. Чаще всего предметом лизинга выступают транспортные средства и объекты недвижимости. Ипотека – это своеобразный лизинг объектов недвижимости, традиционно не включаемый в понятие лизинговых отношений и имеющий некоторые особенности.

Крупные предприятия так же нередко прибегают к лизингу. В этих случаях лизингодателем может выступать государство, покупающее производственное оборудование за счет бюджетных средств и передающее его на развитие перспективного направления экономики.

Бывает ли льготный лизинг для малого бизнеса

Вести речь о льготном лизинге можно в тех случаях, когда лизингодателем выступает государство, а лизингополучатель включается в специализированную программу. Нормативной основой для разработки региональных программ оказания услуг финансовой аренды малым предприятиям является Протокол №10, 2016 года. Полноценным документом намерения Правительства РФ так и не стали, хотя, в целях развития и поддержки малого и среднего предпринимательства, планировались льготные ставки кредитования при приобретении отечественного оборудования – 6%, импортного – 8%. Оператором данного кредитования назначена корпорация МСП и ее региональные отделения.

Преимущества лизинга

Вести речь о преимуществах лизинга можно в том случае, когда ставка по кредитованию ниже, чем ставка, предлагаемая банком.

Помимо процентной ставки, договор лизинга имеет преимущества:

1. Экономию средств на внесении залога, поскольку залогом выступает приобретаемое имущество.
2. Благодаря учету лизинговых платежей в бухгалтерской отчетности можно экономить на налоге на прибыль.
3. Можно приобрести оборудование, воспользовавшись услугами крупной лизинговой компании, дешевле рыночной стоимости. Это достигается благодаря оптовым закупкам лизингодателем пользующегося спросом оборудования и механизмов напрямую от производителя.
4. Экономией на сервисном обслуживании. Компания-лизингодатель часто включает в пакет услуг доставку, монтаж, наладку и гарантийное и после гарантийное обслуживание.
5. Освобождением от таможенных пошлин и транспортных расходов при перемещении оборудования из-за рубежа. Они ложатся на лизингодателя – владельца оборудования до момента выкупа лизингополучателем.

Как оформить договор лизинга

Оформление лизингового договора не менее сложно и хлопотно, чем оформление кредита. Помимо доказательства финансовой состоятельности и стабильности, при подготовке к заключению договора придется подготовить:

Заявку на приобретаемое оборудование. Лизингодатель не всегда владеет исчерпывающей информацией о новинках в сфере производства, редко осведомлен об особенностях технологического процесса у заявителя. Поэтому, в заявке должны указываться: наименование оборудования, технические характеристики, диапазон цен, приемлемых для лизингополучателя, реквизиты производителя, чьим оборудованием желает обзавестись клиент компании.

Кроме заявки лизингодателю предоставляются:

• учредительные документы компании;
• бизнес-план развития производства;
• бухгалтерская отчетность за предыдущий финансовый год.

На что обратить внимание, подписывая договор

Договор лизинга – сложный по структуре документ, имеющий множество приложений или сопровождающийся заключением сопутствующих договоров: страхования, поручительства, гарантийного обслуживания. При заключении договора следует воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на лизинге, не доверяя подготовку и рецензирование текста штатному юристу компании. Далеко не все юристы владеют нюансами, характерными для данной категории договоров и могут пропустить невыгодные для лизингополучателя моменты.

Основное внимание следует уделять:

• условиям поставки, комплектности, монтажу и наладке оборудования, желательно, чтобы расходы на это несла компания-лизингодатель;
• методике расчета остаточной стоимости оборудования по истечении срока договора, если лизингополучатель планирует выкупать оборудование;
• форс-мажорным обстоятельствам, связанным с нестабильностью валютной системы РФ.
• при заключении сопутствующих договоров необходимо определиться, кто выступает плательщиком за страхование имущества;
• заключенный договор подлежит регистрации в Едином федеральном реестре, аналогично договорам аренды, заключенным на срок более 1 года. Для этого в ЕГР выделен раздел «Концессии».

Важно! История учит тому, что дважды за последние 20 лет лизингополучатели оказывались неспособными обслуживать лизинг из-за падения курса рубля.

Как оплачивать лизинг

Система платежей за пользование оборудованием может значительно отличаться от привычных кредитных взносов.

Не смотря на то, что приобретаемое имущество выступает залогом, лизингодатели не желают излишне рисковать. В силу этого, обычным условие является внесение залога. Он может колебаться от 5% — при кредитовании по льготным государственным программам, до 20-30% при заключении договора с частной компанией.

Далее, в течение срока действия договора платежи носят регулярный характер. Они могут быть:

• Аннуитетными – равномерно распределенными на весь период. Лизингополучатель выплачивает фиксированную сумму, не зависящую от колебания курса валют.
• Регрессивными – характеризуются увеличенными стартовыми платежами, постепенно уменьшающимися к концу срока действия договора. Не выгодная для клиента, но удобная для лизингодателя схема.
• В редких случаях стороны могут вырабатывать нестандартные схемы. Например, увязывать размер выплаты с получением прибыли кредитополучателем, чья деятельность носит сезонный характер или зависит от колебания мировых цен на производимую продукцию.

Завершается договор, либо передачей арендованного имущества владельцу, либо внесением выкупного платежа, полностью погашающего стоимость имущества, зафиксированную в договоре. При этом, суммарная переплата составляет от 40%, сверх стоимости имущества.

Что будет, если вовремя не внести платеж или не вернуть оборудование

Обычно партнеры договариваются о риске просрочки внесения платежей и отражают это в договоре. Однократная просрочка в течение года не влечет риска расторжения договора, но оборачивается применением штрафных санкций. Если выплаты просрочены 2 или более раза – велик риск расторжения договора. В этом случае убыток несет исключительно лизингополучатель. Не исполнив обязательства по текущему платежу, он теряет оборудование и не может рассчитывать на возврат уже оплаченных лизингодателю денег.

Риски лизинга

Риски лизинга могут быть связаны с недобросовестностью компании, предоставившей кредит. Выбирая лизингодателя необходимо ознакомиться с его историей, почитать отзывы клиентов, ознакомиться с бухгалтерской отчетностью за предыдущий год. Не редки случаи, когда лизингодатель объявляется банкротом. Находящееся в лизинге имущество распродается в счет покрытия обязательство перед кредиторами, каковыми арендаторы не являются. Поэтому, основной риск – досрочное изъятие имущества.

Оно может произойти не только в связи с банкротством лизингодателя, но и в связи с нарушениями условий эксплуатации оборудования, допускаемыми пользователем. Кроме этого, компания-владелец может нарушить условие договора о выкупе имущества, сославшись на вновь возникшие обстоятельства. В любом из перечисленных случаев споры решаются в арбитражном суде.

Что такое обратный лизинг

Сложная финансовая операция, применяемая в основном при сдаче в аренду мало ликвидных «токсичных» активов – основных средств или объектов недвижимости. При этом, такие активы учитываются на балансе арендодателя, что может приносить ему определенные выгоды при ведении бухгалтерского учета.

Используется при передаче в лизинг активов, стоимость которых может волнообразно колебаться в течение времени. Схема часто используется при финансовых операциях с воздушными и морскими транспортными средствами и нежилой недвижимостью, которые владельцы продают лизинговой компании и одновременно заключают с ней договор аренды на эти же средства.

Важно! Выгода от такой сделки заключается в том, что лизингополучатель сохраняет оперативное управление над основными средствами и при этом получает выкупной платеж, который может расходовать на развитие производства. По истечении срока аренды он вновь может выкупить имущество, вернув контроль над ним.

Чем может быть опасен обратный лизинг

Риски заключения договора по большей части относятся к недобросовестности компании, выкупающей имущество. Некоторых пугает неурегулированность штрафных санкций за просрочку арендных платежей, которые могут послужить основанием к расторжению договора и потере имущества. Однако, в Гражданском кодексе РФ вопрос о размере штрафных санкций давно урегулирован, если компания, включающаяся в сделку с обратным лизингом, завышает оговоренный законом процент по санкциям – от совершения сделки лучше отказаться.

Как выбрать лизинговую компанию

Проблемы выбора надежной компании для оформления финансовой аренды обычно ложатся на работников службы экономической безопасности предприятия. Если арендодателя ищет индивидуальный предприниматель или небольшое предприятие, не имеющее в штате работника с навыками ведения оперативно-розыскной деятельности, лучше воспользоваться услугами частного детективного бюро, которое квалифицированно соберет информацию о лизингодателе, его деловой репутации, финансовом положении, количестве исполненных договоров и судебных тяжб с клиентами.

Самостоятельное определение надежности компании следует начать с сайта ЕГРЮЛ – в котором содержится основная информация о субъектах предпринимательской деятельности. (https://egrul.nalog.ru/);

Далее, следует ознакомиться с сайтом ФССП (https://fssprus.ru/) – на нем можно почерпнуть информацию о наличии у компании непогашенных финансовых обязательств и составить представление о количестве судебных претензий к потенциальному контрагенту;

Следующий шаг – сбор информации в сети интернет. Необходимо посетить профильные форумы, на которых публикуются отзывы лиц, уже имевших дело с интересующей компанией. ВАЖНО! Полностью доверять им нельзя! Многие компании симулируют накрутку положительных отзывы о себе.

Стороны лизинговой сделки

Сделка лизинга – двухсторонняя. То есть, в ней участвуют два лица: лизингодатель и лизингополучатель. Дополнительными лицами могут выступать поручители, гарантирующие выполнение финансовых обязательств со стороны арендатора, но они не обладают полных набором прав по договору, а лишь несут субсидиарную ответственность при неплатежеспособности арендатора.

Сопутствующие договоры: страхования, гарантийного обслуживания и прочие — являются самостоятельными. Они напрямую не влияют на исполнение условий договора лизинга, а только гарантируют его безопасное исполнение.

В чем экономический смысл лизинга

Экономический смысл лизинга для арендатора – в возможности приобретения основных средств, при минимальных затратах с небольшой переплатой стоимости имущества, которая равномерно распределяется на весь срок аренды.

Для лизингодателя – получение прибыли в виде регулярных арендных платежей, которые частично компенсируют затраченные на приобретение средства, а при выкупе имущества – полностью покрывают расходы.

Какое имущество можно взять в лизинг

Закон не содержит перечня имущества, которое может быть передано в лизинг, он лишь исключает виды имущества, которое нельзя передать в финансовую аренду. К такому имуществу относятся:

• земельные участки;
• природные объекты и ресурсы;
• изъятые из оборота предметы.

Лизинг автотранспорта

Широко распространенная сделка, которой часто пользуются не только юридические, но и физические лица, особенно ИП. Аренда автомобиля с последующим выкупом, позволяет арендатору обслуживать долг перед лизингодателем арендованным автомобилем, используя его в коммерческих целях. Кредит «на потребительские цели», при условии коммерческого использования транспорта, в банке не оформят. Это запрещено законом.

Лизинг оборудования

Актуальность сделки для хозяйствующего субъекта обусловлена высокой стоимостью основных средств производства и длительным периодом его окупаемости. Поэтому, новое оборудование, приобретенное с использованием финансовой аренды, позволяет интенсифицировать производство, обойти конкурентов, повысить качество и объем выпускаемой продукции или оказываемых услуг. В конечном итоге, арендованное оборудование должно полностью окупать затраты на арендные платежи и приносить прибыль.

Лизинг недвижимости

Чаще всего речь ведется о финансовой аренде коммерческой недвижимости, поскольку жилье охватывается правоотношениями, традиционно именуемыми ипотекой. Недвижимость является самым дорогостоящим и не теряющим со временем стоимость активом. В силу этого, возможность использовать цех, офис или склад в выгодном для арендатора месте, позволяет существенно повысить эффективность производства.

Важно! От простой аренды лизинг недвижимости отличает возможность выкупить арендуемое помещение по истечении срока действия договора. Потратив на выкупной платеж незначительную сумму, не сопоставимую с рыночной стоимостью в текущий момент.

Лизинг персонала

Лизинг персонала (аутсорсинг) только не первый взгляд выглядит нелепо и отдает «рабовладельческим строем». В действительности, каждый день в СМИ публикуется информация о «покупке» спортивными клубами того или иного спортсмена. Покупкой такие сделки не являются. Это – в чистом виде лизинг персонала.

Спортсменами не ограничивается потребность в высококлассных специалистах. Малым и средним предприятиям экономически невыгодно содержать высококвалифицированных и высокооплачиваемых профессионалов, потребность в которых возникает эпизодически. Поэтому, есть возможность привлекать их для решения задач на короткий срок, воспользовавшись услугами аренды персонала.

Лизинг работника выгоден по целому ряду причин:

• нет необходимости заключать трудовой договор;
• нести бремя обязательных выплат в ПФР, ФСС;
• вести бухгалтерскую отчетность и начислять заработную плату;

Важно! Компании, предоставляющие специалистов, несут ответственность за результат деятельности арендованного работника, в отличие от заключения гражданско-правового договора на оказание услуг с фрилансером или ИП.

Какие виды лизинга бывают

• финансовый;
• оперативный;
• возвратный.

О первом и последнем видах речь шла в соответствующих разделах статьи. Остановимся на определении оперативного (операционного) лизинга. По сути, это обыкновенная аренда, при которой срок эксплуатации арендованного объекта или имущества существенно меньше срока его нормальной эксплуатации. При оперативном лизинге арендованное имущество, по истечении срока договора, возвращается владельцу. Только в редких случаях такие договоры предусматривают возможность выкупа.

Сделки лизинга по степени риска

О рисках, сопровождающих сделку финансовой аренды, речь уже шла. Еще раз напомним. Самый высокий риск – при заключении возвратного договора, когда продавец одновременно выступает лизингополучателем. Это связано с тем, что недобросовестный контрагент может воспользоваться любым предлогом для расторжения договора. При этом важное для арендатора имущество выбывает из его пользования, а средств на покупку нового у него нет.

Все этапы лизинговой сделки

Этапы сделки включают:

• сбор информации о компании-лизингодателе;
• подготовку бизнес-плана использования арендованного оборудования;
• экономический расчет эффективности сделки;
• подачу заявки в выбранную компанию;
• проработку условий договора;
• заключение основного и сопутствующих договоров;
• прием оборудования, монтаж, наладку;
• внесение регулярных платежей;
• закрытие сделки возвратом оборудования или внесением выкупного платежа.

Варианты платежей по лизингу

Самыми распространенными видами платежей являются:

Аннуитетные – равномерно распределенные на весь период. Лизингополучатель выплачивает фиксированную сумму, не зависящую от колебания курса валют;

Регрессивные – характеризуются увеличенными стартовыми платежами, постепенно уменьшающимися к концу срока действия договора. Не выгодная для клиента, но удобная для лизингодателя схема.

Что выгоднее: кредит или лизинг

Плюсы и минусы различных способов привлечения недостающих денежных средств для развития производства, должен определять экономист предприятия. Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Чем лизинг отличается от аренды

«Классический» лизинг характеризуется возможностью выкупа арендованного имущества по окончании срока договора. Аренда – «операционный» лизинг, чаще всего не предусматривает такой возможности. Арендованное возвращается владельцу.

Лизинг и налоги

Лизинговые операции позволяют снизить налоговую нагрузку на хозяйствующий субъект. Самым существенным является снижение налога на прибыль. Вторым положительным моментом является ускоренная амортизация, позволяющая снижать налогооблагаемую базу налога на имущество. Появляется возможность планировать потоки НДС. Но это зависит от налоговой политики предприятия и требует тщательного подхода со стороны бухгалтера.

Возвратный лизинг не нарушает производственного процесса, зато позволяет получить недостающие оборотные средства – платеж за выкуп имущества, которое остается в пользовании продавца. Такая сделка сравнима с выдачей кредита под залог.

Что такое лизинг недвижимости для физлиц: альтернатива ипотеке и аренде или вариант для инвестиций?

Приветствую! Очередной финансовый кризис заставил банки пересмотреть свои требования к заемщикам. Естественно, в сторону ужесточения. С каждым годом «выпросить» у банка ипотечные деньги становится все сложнее и сложнее.

Как же все-таки приобрести квартиру с рассрочкой платежей? Как вариант, оформить лизинг недвижимости. С 1 января 2011 года в России его наконец-то открыли и для физических лиц.

И сегодня я расскажу о том, что это такое. Мы рассмотрим специфику продукта, его плюсы и минусы и отличия от банковского кредита и долгосрочной аренды. И оценим, стоит ли в него инвестировать?

Что это такое?

Лизинг – это аренда недвижимости с правом ее дальнейшего выкупа арендатором. Суть лизинговой сделки простыми словами: после подписания документов человек въезжает в квартиру и каждый месяц отдает арендатору «кусочек» ее стоимости.

Весь этот период жилье принадлежит лизинговой компании. Но как только полная сумма, указанная в договоре, погашена – квартира переходит в собственность клиента. Либо есть второй вариант (который на практике используется чаще). В конце срока действия договора (как правило, 5-10 лет) Вы получаете право выкупа объекта по остаточной стоимости.

Какие бывают виды?

Жилая недвижимость

Схема лизинга в России известна уже давно. А вот возможность приобрести жилье таким способом россияне-физлица получили только в 2011 году. До этого момента было запрещено «лизинговать» помещение, которое не используется для предпринимательской деятельности.

Сегодня физлица через ЛК могут приобрести квартиру (на первичном и вторичном рынке), таунхаус, апартаменты, коттедж и даже долю в жилой собственности.

Коммерческая недвижимость

Лизинг позволяет представителям бизнеса купить недвижимое имущество «в рассрочку». Причем, без отвлечения серьезных средств из оборота.

• торговые помещения;
• офисы;
• склады;
• производственные цеха;
• объекты сферы услуг;
• апартаменты.

Как правило, график платежей жестко фиксируется на все время действия договора. Чаще всего аренда оформляется на срок от 3 до 5 лет. Размер финансирования варьируется от 1 млн. до 100 млн. рублей.

Минимальный размер авансового платежа (первоначального взноса) в коммерческом лизинге начинается с 20%. Лизинг оформляется под залог недвижимости (объект остается в полной собственности лизингодателя).

По окончании срока действия договора коммерческая недвижимость переходит в собственность предпринимателя.

Обратный лизинг (возвратный)

Как я писал выше, в классической схеме участвуют три стороны. В обратном же лизинге две из них сливаются в одну.

Продавцом выступает лизингополучатель, а покупателем – лизингодатель. В двух словах, схема выглядит примерно так:

• между продавцом и покупателем заключается договор продажи недвижимости. Происходит оплата и передача имущества. Права на имущество переоформляются в Росреестре;
• новый владелец имущества (лизингодатель) сдает то же самое имущество бывшему собственнику. Тот снова может им полноценно пользоваться, но не имеет права распоряжаться и ставить на баланс. Такая хитрая схема освобождает бывшего владельца от обязательств по уплате налогов.

Оба договора (купли-продажи недвижимости и лизинга) можно заключать в разное время или одновременно (РЕПО договор обратного выкупа).

Чем лизинг для физлиц интересней, чем обычная аренда?

ЛК рискуют меньше, чем банки. Благодаря этому они, как правило, более лояльны к клиентам. Если у Вас неидеальная кредитная история или нет официально подтвержденного дохода – ипотеку в банке Вам не получить. А вот лизинг на недвижимость для физических лиц бывшим должникам вполне доступен.

Кроме того, авансовый платеж в лизинге меньше, чем требует банковская ипотека. Правда, продуктов совсем без первоначального взноса я пока на рыке не встречал.

В чем подводные камни?

Как у любого финансового продукта, здесь тоже есть свои негативные моменты.

• Во-первых, лизинг ВСЕГДА обходится заемщику дороже банковского кредита.

Давайте сравним стоимость сделок продукта от «ВТБ24 Лизинг» и ипотеки от того же ВТБ24 (12% годовых). Возьмем для примера недвижимость стоимостью 5 млн. рублей сроком на 5 лет.

При минимальном взносе в 10% размер ежемесячного платежа по ипотеке составит 100,1 тыс. рублей, а по схеме лизинга – 127,1 тыс. рублей. За пять лет заемщик отдаст банку 6,6 млн. рублей, а ЛК – 8,1 млн. рублей. Разница есть — и весьма ощутимая…

• Во-вторых, на весь период внесения платежей жилье находится в собственности лизинговой компании. А это значит, что в случае просрочек со стороны лизингодержателя выселение происходит быстро и без «третьих лиц» (суда или коллекторов).

В случае банкротства ЛК имущество клиента тоже оказывается в зоне риска. По той же причине в арендуемой квартире, как правило, нельзя прописаться.

• В-третьих, подбором недвижимости для аренды обычно занимается лизингополучатель. Поэтому если продавец вдруг откажется продавать объект или на собственности есть обременения, то ответственность за срыв сделки ложится на заемщика-клиента.

Как купить квартиру в лизинг?

Участники сделки

В сделке участвует три стороны: продавец недвижимости, лизингодатель (лизинговая компания) и лизингополучатель (заемщик).

Вначале клиент ищет себе подходящую недвижимость. Эту квартиру или коммерческий объект ЛК полностью выкупает у владельца за свои деньги. И тут же передает ее в аренду клиенту после подписания с ним договора.

После оформления документов клиент может заезжать в квартиру. А по окончании срока договора – выкупить недвижимость у лизинговой компании и, наконец, оформить ее в собственность.

Требования к заемщикам

Кто может взять квартиру в аренду с правом выкупа?

• Во-первых, заемщик-физлицо должен иметь стабильный доход. Подтверждать доход документально нужно только, если сумма сделки превышает 15-20 млн. рублей.
• Во-вторых, его кредитная история, конечно, может быть небезупречной. Но не стадии принудительной выплаты долгов по решению суда…

Требования к объекту

Продавцами объектов могут выступать физические или юридические лица. На недвижимости не должно быть никаких обременений и задолженностей (например, по коммунальным платежам). Кроме того, на объект должен быть уже собран полный пакет документов.

Процентные ставки и сроки

Максимальный срок финансирования лизинга составляет 10 лет.

Что касается процентов, то во всех лизинговых компаниях – это закрытая информация. В отличие от банков, размер процентных ставок на сайте не публикуется. С точностью можно сказать, что лизинговые платежи, как минимум, на треть выше процентных ставок по ипотеке.

Предварительные цифры по переплате можно прикинуть с помощью калькулятора лизинга.

Рассчитаем размер платежа в компании «ВТБ24 Лизинг». Для примера возьмем недвижимость стоимостью 10 млн. рублей в компании «ВТБ24 Лизинг». Срок — 5 лет, авансовый платеж — 10%.

При таких исходных данных размер ежемесячного платежа составит 254, 3 тыс. рублей. А всего за весь период действия договора заемщик заплатит 15,3 млн. рублей (без учета аванса).

Пакет документов

Чтобы оформить квартиру в лизинг клиенту иногда достаточно двух-трех необходимых документов: паспорт, ИНН и СНИЛС.

Однако в этом случае ему нужно будет внести серьезный авансовый платеж (от 40%). И, конечно, процентная ставка будет гораздо выше. Пример: «ВТБ24 Лизинг» продукт «Оптимальное решение».

Подтверждение дохода увеличивает доступную сумму финансирования и уменьшает процентную ставку. Авансовый платеж снижается до 10-20%.

Аренды коммерческой недвижимости предусматривает полный пакет документов: от устава и свидетельства о госрегистрации юрлица до бухгалтерской отчетности.

В договоре прописываются все условия:

1. размер первоначального взноса;
2. срок аренды;
3. порядок и размер ежемесячных платежей;
4. выплаты при досрочном расторжении договора;
5. условия выкупа недвижимости в конце срока.

Договор подлежит обязательной госрегистрации!

Как происходит погашение?

Платить за аренду заемщику придется каждый месяц (по убывающей или аннуитетной схеме).

Полное досрочное погашение разрешено без штрафных санкций через полгода-год. Штраф за просрочку обычно составляет 0,1% от суммы просрочки за каждый день.

Особенности налогообложения при проведении сделки

Для юридических лиц лизинг всегда выгоден в плане налогов.

• Во-первых, весь период пользования недвижимость числится на балансе у лизингодателя (экономия на налоге на имущество).
• Во-вторых, к объекту можно применить ускоренную норму амортизации (уменьшается база начисления налога на прибыль).

Советы специалистов

На что обратить особое внимание, заключая лизинговый договор? Настаивайте, чтобы в документ были включены следующие пункты:

• запрет на увеличение выкупной стоимости объекта на протяжении всего срока действия договора;
• жесткая фиксация размера ежемесячных лизинговых платежей;
• уточнение, на каких условиях возможно досрочное погашение и выкуп;
• возможность компенсации части расходов заемщику-клиенту при досрочном расторжении договора (часто ЛК обязуется вернуть внесенный авансовый платеж).

Инвестиции в лизинг

Пару лет назад в России появилась возможность не только брать недвижимость в лизинг, но и инвестировать в такие сделки в качестве частного инвестора.

Таких предложений пока немного, но они есть. Например, компания «РАФТ ЛИЗИНГ» с 2016 года привлекает к софинансированию физических лиц, обещая им 12% годовых. По данным компании за первые три квартала 2017 года заработок инвесторов на чистых инвестициях в лизинг составил 10,2 млн. рублей.

По версии РА «Эксперт» компания занимает 66 место среди лизинговых компаний России и 27 место – среди ЛК по работе с малым бизнесом.

Компания предлагает четыре варианта лизинговых инвестиций:

1. «Демо» (от 300 тыс. до 500 тыс. рублей сроком на 3 месяца под 11,5% годовых);
2. «Капитал» (от 500 тыс. рублей сроком до 2 лет под 11,5% годовых). Выплата процентов в конце срока;
3. «Умный доход» (от 1 млн. рублей сроком на 1 год под 12% годовых). Выплата процентов в конце срока;
4. «Рантье» (от 1,5 млн. рублей до 48 месяцев под 12% годовых). Выплата процентов ежемесячно.

Перспективно ли инвестирование в лизинг жилья? Решать Вам. На мой взгляд, сегодня – это не лучший вариант вложения денег. Однако его вполне можно рассматривать как один из способов среднесрочного финансирования инвестиций.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник https://blog.finolog.ru/sieghodnia-rasskazyvaiem-zhizniennuiu-istoriiu-nashiegho-kliienta-pro-lizingh-i-ughovory/

Источник https://aniglobal.ru/lizing/chto-jeto-takoe-lizing-i-kak-ego-ispolzovat-podrobnaja-instrukcija/

Источник http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/lizing.html

Источник