Особенности раздела ипотеки после развода

6 способов поделить ипотеку после развода

Банки работают ради денег. Потому из ипотеки есть только два выхода: выплатить кредит или остаться без квартиры. А вот как супруги поделят жилье между собой, если разведутся, банку совершенно все равно.

Свои права на квадратные метры вам предстоит защищать самостоятельно. Выбирайте какой-то из способов ниже — на сегодня в России это все возможные варианты дележа.

1. Выплаты в прежнем режиме

Подойдет, если вы не хотите оповещать банк о разводе (если банк сочтет, что финансовое положение супругов ухудшилось, он может потребовать досрочного погашения ипотеки). Вы оплачиваете ипотеку вдвоем, а по завершении выплат (когда банк снимет обременение) сможете продать и поделить как общее брачное имущество.

2. Выплачивает один супруг, второй устранился

Довольно частое решение, но нужно знать риски. Они в этой схеме есть и для первого, и для второго супруга (хотя у плательщика их, конечно, больше).

Я выплачиваю

Вам нужно выбрать одно из двух решений:

  • Просить у второго супруга документ об отказе от его претензий на жилье. Это может быть договор дарения либо соглашение о разделе имущества.
  • Требовать в суде, чтобы супруг возместил вам его часть платежей.

Помните о сроке исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он отсчитывается не с даты развода: в вашем случае отсчет идет для каждого платежа отдельно. Суд рассмотрит все платежи, о которых вы сообщите, но обяжет вашего супруга возместить только те, что вы внесли в последние три года.

Ваш риск. Если от договора второй супруг отказывается, а взыскать с него по суду, вы уверены, нечего — есть смысл от ипотеки отказаться. Высок риск, что оплаченную вами квартиру придется делить – или платить за нее выкуп: супруг имеет право требовать раздела жилья, приобретенного в браке.


Из жизни

Супруги с ребенком взяли ипотеку на 10 лет, развелись через 5, но периодически жили вместе. Всю ипотеку оплачивал муж и в 2012 году расплатился. Взыскивать с жены ее часть платежей ему и в голову не пришло — на квартиру она не претендовала. В 2015 году 3-летний срок, в течение которого он мог что-то отсудить, истек.

Почти сразу жена обратилась в суд за разделом имущества и выиграла, получив полквартиры как бывшая супруга. Увы, вторые полквартиры тоже ушли ей — за долги по алиментам (ведь формально они были давно разведены).

Выплачивает супруг, с которым мы разводимся

Возможно, вы готовы отказаться и от жилья, и от платежей по ипотеке, а супруг может платить, но боится, что после вы потребуете долю. Подпишите документы, что передаете ему вашу часть жилья вместе с обязательствами по кредиту. Для этого заключают соглашение о разделе имущества (если квартира в совместной собственности) либо договор дарения (если у каждого супруга была выделена своя доля).

Ваш риск. Формально вы останетесь должны банку: для него личные договоренности супругов не важны, он выдал вам двоим деньги и считает вас обоих должниками. Если ваш бывший платить перестанет, в деньгах вы вряд ли потеряете, банк просто продаст квартиру. Но ваша кредитная история будет испорчена «неисполнением ипотечного обязательства». Выдадут ли вам позднее другую ипотеку, неизвестно.

3. Переоформление ипотечного кредита на одного

Банк заключает новый договор с более платежеспособным супругом. Ему остается квартира и обязанности по кредиту. Второй может требовать у него долю от уже внесенных платежей (если эти платежи вносились из общих семейных средств).

4. Раздел ипотечного обязательства на двоих

Банк заключает с каждым новый кредитный договор — на половину от общего долга (переоформление обойдется в 0,5–1 % от суммы оставшегося долга), Росреестр выдаст новые свидетельства о праве.
Теперь каждый несет ответственность только по своей доле и не отвечает за просрочку другого. Если супруг не будет платить по кредиту, банк предложит вам выкупить его долю (ст. 255 ГК РФ), откажетесь — выставит на торги.

Такую ипотеку разделить на двоих нельзя, только переоформить на одного. Это связано с тем, что однокомнатное жилье нельзя поделить «в натуре» (на два изолированных помещения), каждому принадлежит только часть. А на часть комнаты ипотека не выдается (п. 4 ст. 5 102-ФЗ).

5. Продажа квартиры

Для покупателя это достаточно хлопотная сделка, поэтому вам, скорее всего, придется сделать скидку.

  • Получить согласие банка на продажу.
  • Определиться со стоимостью квартиры, поделив ее на 2 части: ваш долг банку + ваш доход от продажи.
  • Самостоятельно найти покупателя и заключить с ним у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Покупатель переведет банку сумму вашего долга. Банк снимет обременение — и вы станете владельцем обычной квартиры.
  • Завершить продажу: заключить основной договор купли-продажи, получить от покупателя остаток (свой доход) и зарегистрировать сделку в Росреестре, передав право собственности новому владельцу.

Как только банк получил деньги и снял обременение, продавцы все еще остаются владельцами и могут отказаться от сделки либо поднять цену на квартиру. Это риск покупателя, потому и заключают предварительный договор, а долю продавца отдают только после перерегистрации права собственности (до этого деньги хранятся в банковской ячейке).

6. Досрочное погашение ипотеки

Самый простой способ. Денег на него у людей обычно нет, но не упомянуть нельзя. Вы возвращаете весь долг, банк снимает обременение, квартира становится обычным общим имуществом: ее можно поделить по долям или продать.

Банк – какой бы способ выше вы ни выбрали – может предложить еще и реструктуризацию кредита, то есть уменьшение ежемесячных выплат. Если же забросить платежи совсем и уклоняться от переговоров, банк продаст квартиру с торгов (даже если это единственное жилье и у вас дети).

Это не очень выгодно. Да, такие вопросы быстро не решаются и, вероятно, вас не смогут выселить мгновенно, сколько-то месяцев вы еще проживете. Но, во-первых, банку важнее быстро вернуть свои средства, поэтому жилье продадут по низкой цене, а с вас еще удержат штрафы/пени — в итоге вас все-таки выселят, а из вырученных денег вернут совсем немного. Во-вторых, ваша кредитная история будет испорчена.

Семейная ипотека

Ипотека — самый популярный способ приобретения жилья. Из этой статьи вы узнаете, кто, когда и как может оформить семейную ипотеку с господдержкой.

Семейная ипотека – неофициальное название федеральной программыСемейная ипотека – неофициальное название федеральной программы

С 1 июля 2021 года изменилась федеральная программа поддержки семей с детьми, направленная на улучшение жилищных условий. В народе она зовется семейная ипотека. Разберемся, что это такое, кто может оформить кредит и какое жилье можно приобрести.

Что такое семейная ипотека

Почти 10 лет я работаю в банке, но у меня нет ипотеки. Нет, сотрудники не обязаны при трудоустройстве оформлять кредит, но я думаю, что у тех, кто работает в банке, на этот счет все-таки меньше сомнений и опасений.

До недавнего времени нашей семье, состоящей из трёх человек, вполне хватало той квартиры, в которой мы живем сейчас. У нас две отдельные комнаты и кухня (просто кухня, не имеется в виду «плюс гостиная»). Но ребенок подрастает, а с апреля 2020 года я работаю из дома, так что теперь нам нужно больше места.

Я решила изучить ипотечный вопрос с личной целью – какой кредит лучше оформить семье с ребенком, чтобы расширить жилплощадь. И поняла, что это семейная ипотека, иногда ее еще называют детской.

Эту программу кредитования поддерживает государство, которое и компенсирует банку, выдающему кредит, разницу между льготной и рыночной ставкой.

Ставка по детскому кредиту не должна превышать 6%, а на Дальнем Востоке – 5%, и по ней можно оформить новый или рефинансировать действующий кредит.

Если вы планируете покупать жилье в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, то максимальная сумма, на которую вы можете оформить кредит, составляет 12 млн рублей. А если вы решили улучшать свои жилищные условия в других регионах, как я, то рассчитывайте примерно на 6 млн рублей.

Что касается остальных условий, то первоначальный взнос будет не меньше 15% от стоимости выбранного жилья, а кредит предоставят на срок до 30 лет (конечно, с учетом вашего возраста – об этом расскажу ниже).

Совет от банка:

Если вы пока еще копите на первоначальный взнос или только собираетесь копить – лучше открыть для этой цели депозитный счет или карту с начислением процентов на остаток. Так деньги будут копиться эффективнее, а вы достигнете своей финансовой цели быстрее.

Кстати, если у вас есть материнский капитал, то можно его внести в качестве первоначального взноса, а вот вносить его в счет ежемесячных платежей не получится.

Решение использовать маткапитал в некоторых ситуациях может выйти боком. После того, как вы выплатите ипотеку и снимете обременение с жилья, вы будете обязаны наделить детей собственностью в этой квартире.

Предположим, вы решите продать свое жилье (с согласия органов опеки и попечительства, кстати) и снова взять ипотеку, чтобы расширить жилплощадь. Но в новой квартире вам тоже надо будет выделить доли детям. А такие квартиры – с долями несовершеннолетних – банки оформляют в залог, мягко говоря, неохотно. Поэтому и рефинансировать ипотеку, в которой задействован маткапитал, может быть очень непросто.

Материнский капитал — это безусловное благо, но он же лишает кредитную программу некоторой гибкостиМатеринский капитал — это безусловное благо, но он же лишает кредитную программу некоторой гибкости

Условия предоставления семейной ипотеки

Как раз в июле 2021 года изменились условия. Спойлер: для семей с одним ребенком – в лучшую сторону.

Теперь не важно, сколько у вас детей. Главное, чтобы хотя бы один из них родился не раньше 1 января 2018 года. Под это условие также подпадают усыновленные и удочеренные дети.

По плану программа продлится до 31 декабря 2022 года. Но срок оформления ипотеки – до 1 марта 2023 года, если у вас родится ребенок после 1 июля 2022 года.

А семьи, в которых есть дети с ограниченными возможностями, смогут оформить кредит до 2027 года (при условии, что инвалидность ребенку будет установлена после 2022 года).

Необходимые документы

Я сейчас нахожусь на стадии накопления первоначального взноса, поэтому мне пока рано подавать документы. Если у вас этот этап уже пройден, то собирайте такой пакет:

  • заявление-анкету на предоставление кредита;
  • паспорт гражданина РФ;
  • копию трудовой книжки или договора;
  • документальное подтверждение дохода (справка 2-НДФЛ или другая справка по форме банка или организации-работодателя);
  • военный билет (если есть).

Если вы планируете этой программой рефинансировать действующую ипотеку, то для заявки вам еще понадобятся кредитный договор с графиком платежей и выписка с информацией об остатке задолженности.

Требования к заемщику

Обратите внимание, что кроме обычных требований по ипотеке, есть обязательное условие для оформления льготного кредита – российское гражданство у детей заемщиков (или заемщика).

Дети тоже должны быть гражданами РоссииДети тоже должны быть гражданами России

Стандартные требования будут примерно такими (в разных банках могут немного различаться):

  • возраст от 20 до 85 лет (это максимальный возраст на плановую дату полного погашения кредита);
  • гражданство и регистрация на территории России (для покупки жилья на Дальнем Востоке ­– постоянная регистрация в ДФО);
  • общий трудовой стаж – не менее 1 года, непрерывный на последнем месте работы – не менее трех месяцев.

Для оформления детской ипотеки вы сможете привлечь до четырех созаемщиков. Банк предъявит к ним те же требования, что и к основному, ­– их проверят на платежеспособность, уровень достатка, соответствие возрастным требованиям и т.д. Независимо от того, есть у созаемщиков доля в квартире, которая оформляется в ипотеку, или нет ­– они будут нести ту же ответственность, что и основной заемщик.

Например, если основной заемщик не сможет по каким-то причинам вносить платежи ­– банк начнет требовать исполнения обязательств с созаемщиков.

В официальном браке супруг (или супруга) заемщика будет обязан выступить созаемщиком (кроме тех случаев, когда в брачном договоре прописан режим раздельной собственности).

Требования к жилью

Подходим к самому интересному – что можно приобрести по детской программе:

  • новостройку (на любом этапе строительства или уже готовую);
  • квартиру на вторичном рынке, но это возможно только в сельском поселении на Дальнем Востоке;
  • землю с частным домом или без (если планируете строить сами).

К жилью есть обязательное требование – продавец должен быть юридическим лицом. Исключение сделано только для ипотеки на вторичную квартиру в ДФО – ее можно будет купить и у физлица.

Договориться о постройке дома с бригадой шабашников не получитсяДоговориться о постройке дома с бригадой шабашников не получится

Обратите внимание — если вы собираетесь покупать землю, чтобы самостоятельно строить дом, то вынуждена вас огорчить: на все работы по строительству дома вам надо будет заключать договор подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Как получить семейную ипотеку

Ипотечный кредит по льготной ставке имеют право выдавать только уполномоченные банки. Я нашла их список здесь.

Ознакомьтесь с условиями программы

Для начала сделайте примерный расчет самостоятельно, чтобы знать, к чему готовиться, на какую сумму можно рассчитывать.

Совет от банка:

Если вы планируете рефинансировать действующую ипотеку по семейной программе – сначала убедитесь, что вы получите от этого выгоду.

Нет смысла делать перекредитовку

  • Если прошло уже более половины срока вашей ипотеки – потому что большую часть процентов банку вы уже выплатили. Загляните в свой график и изучите структуру платежа: наверняка большая часть – это тело кредита, и небольшой остаток – это проценты. В таком случае перекредитовка не только не имеет смысла, но даже не выгодна.
  • Если разница между вашей действующей ставкой и потенциальной меньше 1,5-2% – вы только зря потратите время, силы и деньги, а ожидаемой экономии не получите.

Если по этим пунктам все хорошо – обязательно рассчитайте выгоду от рефинансирования с учетом затрат на оформление нового кредита.

Чтобы узнать, какие условия по программе вам одобрит банк (а лучше несколько банков), подайте заявление и первичный пакет документов и ждите решения.

Выберите жилье

Если вы получили от банка положительное решение по вашей заявке, приступайте к выбору подходящего варианта жилья. На это дается срок до 3-х месяцев (срок действия положительного решения по кредиту надо будет уточнять в каждом конкретном банке, так как сроки в разных организациях могут отличаться).

Обратитесь в банк

Если вы нашли жилье мечты, и оно соответствует требованиям выбранного банка, то смело заключайте договор с продавцом и кредитный договор с банком. Позволю себе напомнить, если вы купите квартиру в строящемся доме, то право собственности сможете оформить только после завершения строительства. В то же время в пользу банка будет оформлен залог вашего имущества до полного погашения кредита.

Источник https://pravoved.ru/journal/shest_sposobov_podelit_ipoteku_posle_razvoda/

Источник https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/semeinaya-ipoteka

Источник

Источник

Author: tom

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.