Коммерческая, или бизнес-ипотека: особенности и преимущества

За последние несколько лет объем выданных банками коммерческих кредитов постоянно возрастает. Однако увеличивается не только этот показатель: просроченная задолженность, которую бизнес не может вернуть, тоже растет, причем гораздо более быстрыми темпами, чем объем самих заимствований. Вполне логично, что в такой ситуации финансовые учреждения становятся более разборчивыми в выборе тех, кому выдают денежные средства, еще и те, которые имеют долгий период возврата.

И тут на помощь приходит коммерческая ипотека, которая выступает как долгосрочная инвестиция банка в недвижимость заемщика. Многие эксперты видят в этом ни много ни мало – выгодный инструмент экономического развития и поддержки малого и среднего бизнеса. Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться прямо сейчас.

Сущность коммерческой ипотеки

Юридические лица (неважно какой формы собственности – главное, что оформление происходит не на конкретное физическое лицо) приобретают недвижимость в ипотеку, после чего используют ее в коммерческих целях согласно своей уставной деятельности:

• размещают там производственные и складские помещения;
• организуют место продажи товаров (торговую точку) или предоставления услуг;
• сдают в аренду с целью получения дополнительной прибыли или дохода.

Суть бизнес-ипотеки остается той же самой, что и в обычном варианте: банки кредитуют покупку недвижимости под ее же залог. Только для физических лиц используется жилая недвижимость, а для юридических – коммерческая.

Так что тот случай, когда компания приобретает в ипотеку квартиру для своего сотрудника и производит все платежи (по договоренности с этим самым сотрудником), коммерческой ипотекой по сути являться не будет, поскольку это начинание изначально не является коммерческим, а является одним из способом материального поощрения ключевого работника.

Основные отличия коммерческой ипотеки

Как уже было заявлено выше, коммерческая ипотека ориентирована на представителей бизнеса, ставит своей целью получение прибыли, в связи с чем банки считают такие сделки более рискованными (сюда добавляются риски недополучения прибыли). С этим связаны особые условия, которые они предъявляют к таким кредитам:

• более весомый первоначальный взнос (тем более что у большинства юридических лиц есть такая возможность) в размере 20-25% от стоимости недвижимости;
• более высокая процентная ставка (как компенсация дополнительных рисков) – на уровне как минимум 12% годовых, при этом средняя ставка колеблется на уровне 10-20%;
• более серьезный пакет документов, включающий финансовую отчётность за последние несколько лет;
• сокращенный срок возврата займа (если обычная ипотека выдается на 20-25 лет, то в случае с коммерческой – максимум на 10-15 лет);

Особые требования к заемщикам и объекту

Все это выливается в более жесткие условия выбора заемщика, которые при более подробном рассмотрении оказываются в большинстве своем весьма логичными и защищающими кредитное учреждение.

Во-первых, банки ориентируются на крупных кредиторов, а не на индивидуальных предпринимателей, хотя сегодня эта тенденция сегодня ломается в связи с приходом банков нового типа.

Во-вторых, обязательным условием является отсутствие задолженности перед бюджетом по погашению сумм налогов и сборов.

В-третьих, предприятие не должно проходить процедуру банкротства (и это логично).

В-четвертых, предприятию, которое находится на общей системе налогообложения, легче получить ипотеку на коммерческий объект, чем тому, которое находится на упрощенной схеме.

Некоторые банки не хотят, чтобы доля государства в имуществе компании превышала 25%, но это скорее исключение, чем правило, — большинство финансовых организаций не предъявляют таких требований.

Да и к самому объекту предъявляются более серьезные требования. Например, получить потребительскую ипотеку на квартиру в строящемся доме для физического лица не представляется проблемой, а вот получить коммерческую ипотеку для юридического лица на недостроенный офис практически невозможно. Все дело в том, что у проверенного застройщика процесс сдачи дома в эксплуатацию практически со 100%-ной вероятностью закончится выдачей соответствующего разрешения, а вот в случае с небольшой компанией, которая самостоятельно и впервые будет заниматься подобными вопросами, возникает большое количество сомнений.

Добавьте к этому тот факт, что получение жилья с помощью ипотеки является приоритетным направлением государственной поддержки и помощи своим гражданам, о чем говорится, что называется, на каждом углу, а вот бизнес такой поддержки не получает, из-за чего коммерческая ипотека и не приобретает такой популярности.

В каком случае коммерческая ипотека выгодна для заемщика

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать логический вывод: взять ипотеку на коммерческий объект сложно, но можно. Для того, чтобы начинать всю процедуру (а она, поверьте, будет сложной и длительной), предпринимателю следует убедиться в том, что для него это будет выгодным. Значит, следует предпринять четыре шага.

Первый – отнестись к такой ипотеке как к инвестиции, составить бизнес-план (или хотя бы произвести элементарный экономический расчет). Если в результате честных и объективных расчетов экономическая выгода от такого инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно принять к реализации.

Второй – выделить в штате (если есть недогруженные сотрудники) или нанять специального руководителя проекта, который будет заниматься вопросами ипотеки.

Третий – подключить юриста компании или заключить договор с юридической компанией относительно правильности и корректности оформления прав собственности на приобретаемую недвижимость. Помните, что их отсутствие может стать преградой на пути к коммерческому использованию объекта, что не очень волнует банк, но должно стать тревожным звоночком именно для предприятия.

Четвертый – пригласить ипотечного брокера, который поможет подобрать тот банк, который специализируется на выдаче ипотечных кредитов юридическим лицам, чтобы не терять свое время и не тратить зря усилия в других кредитных учреждениях.

Уверены, что при правильной организации процесса у предприятий и организаций все получится, и их бизнес с помощью коммерческой ипотеки выйдет на качественно новый и более высокий уровень.

Ипотечный займ для коммерческих банков это

Непомерно высокая арендная плата вынуждает владельцев бизнеса задуматься о том, чтобы приобрести собственную коммерческую недвижимость. Но что делать, если столь крупной суммы на покупку нет, либо изымать ее из собственного бизнеса не хочется? Тогда лучшим вариантом для вас будет ипотечный заем под бизнес. Давайте же разберемся, какие компании и на каких условиях предлагают такой тип кредитования.

1. Подробнее о коммерческой ипотеке
2. Что предлагают банки?
3. Какой банк выбрать?
4. Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?
5. Условия и требования
   1. Необходимые документы

   Подробнее о коммерческой ипотеке

   Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

   Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

   • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
   • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

   Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости. Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи. Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог. Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

   Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

   Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

   Что предлагают банки?

   Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

   Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

   Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

   Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

   По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

   Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

   Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

   1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
   2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
   3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
   4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
   5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
   6. можно не вносить первоначальный взнос.

   Подробности программы можно узнать по ссылке rshb.ru.

   Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

   Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

   Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

   1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
   2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
   3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
   4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
   5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
   6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
   7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
   8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
   9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

   Более подробную информацию по займу можно получить по ссылке uralsib.ru.

   Какой банк выбрать?

   Выбор конкретной финансовой организации будет зависеть от того, какие именно условия вам нужны. К примеру, если вам нужна минимальная процентная ставка, то можно воспользоваться услугами одной финансовой компании, если же нужен максимальный размер займа, то подойдет другая финансовая компания. Ну и конечно же помните о том, что чем «честнее и прозрачнее» ваши доходы, тем меньше будет процент по займу и тем больше – сумма и срок платежей.

   Для того, чтобы получить как можно больше шансов на ипотеку, нужно обратиться сразу в несколько финансовых организаций. Сделать это можно, к примеру, с помощью онлайн-заявки. Например, чтобы подать заявку на продукт от Сбербанка, нужно пройти по ссылке sberbank.ru. А онлайн-заявку от ВТБ 24 можно подать по ссылке vtb24.ru. Ну и конечно же ваши шансы на получение кредита значительно увеличатся, если у вас имеется залоговое имущество или поручительство.

   Кто может получить ипотеку на коммерческую недвижимость?

   Существуют стандартные требования, определяющие, кто именно может получить ипотеку. Как правило, это люди 20-60 лет, чей бизнес существует на протяжении как минимум полугода. Кроме того, их бизнес должен быть зарегистрирован в регионе, где есть отделение финансовой компании, в которой берется заем.

   Кроме того, многие банки обращают внимание и на годовую выручку компании.

   Условия и требования

   Итак, давайте разберем, какие же бумаги нужно предоставить, чтобы от вас приняли заявку на ипотечный кредит.

   Необходимые документы

   Как правило, помимо личной ифонрмации (то есть паспорта с информацией о прописке и гражданстве РФ) требуются следующие документы:

   • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
   • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

   Схемы оформления ипотеки на коммерческую недвижимость

   Так как разные компании осуществляют свою деятельность разными путями, то и схемы оплаты будут разными путями. То есть платежи могут быть совершены не только аннуитетными путями, но и равными частями.

   Так же банк предлагает оплату основного долга по графику. Особенно такой способ оплаты пригодится тем бизнесменам, которые осуществляют свою деятельность сезонно.

   Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

   Данный продукт имеет как достоинства, так и недостатки. Так, к примеру, к недостаткам можно отнести следующие пункты:

   • не смотря на то что заем на коммерческую недвижимость максимальной схож с займом на жилье, он имеет более длительный срок, и редко когда решение по кредиту выносится ранее чем за 5 дней;
   • так же некоторые финансовые организации берут за рассмотрение заявки по данному кредитному продукту комиссии в размере 1-2%;
   • к сожалению, данный кредитный продукт выдается далеко везде, а, чаще всего, только в крупных городах.

   Естественно, есть здесь и положительные стороны. И вот лишь некоторые из них:

   • так, к примеру, некоторые финансовые организации предоставляют своим клиентам отсрочку по выплате основного долга на срок от полугода до года;
   • банки предлагают разные схемы оплаты кредита – это может быть как выплата равными частями, так и «сезонная» оплата кредита;
   • некоторые финансовые организации так же не требуют оформление закладной по ипотечному займу.

   Об особенностях ипотечного кредитования можно узнать из видеоролика.

   Февраль 27, 2019
   Нет комментариев

   Организации и индивидуальные предприниматели зачастую задаются вопросом, как получить коммерческую ипотеку, которая требуется им для развития бизнеса.

   Прежде чем приступить к ее оформлению, следует понимать, что она выдается по более строгим условиям, чем ипотека для покупки жилья.

   Коммерческая недвижимость может потребоваться для открытия нового офиса или расширения существующего бизнеса.

   Не у всех начинающих бизнесменов имеются собственные средства для открытия новой деятельности. Часто для этого потребуется обращение в банк за кредитом.

   Поэтому у коммерсантов возникают такие вопросы, как взять коммерческую ипотеку, какие нюансы этой процедуры, каковы плюсы и минусы данного вида ипотечного кредитования.

   Что это такое

   Коммерческая ипотека является кредитом, который выдается обычно на продолжительное время на приобретение недвижимого имущества для ведения дела, передавая в залог покупаемую недвижимость или уже иную имеющуюся в собственности клиента.

   Коммерческий ипотечный займ необходим для открытия нового бизнес-проекта или расширения деятельности.

   Если правильно подходить к ведению деятельности, то расходы на ипотечный кредит (проценты за пользование денежными средствами, затраты на страховку и оценку) окупятся.

   Процедура представления коммерческой ипотеки регулируется федеральным законом от 16 июля 1998 г. под номером № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

   Нюансы сделки

   Кредитование на приобретение коммерческой недвижимости редко осуществляется банками, по сравнению с жилищным кредитованием. Прежде всего, это связано с ее повышенной стоимостью.

   Влияние имеет и нерентабельность коммерческого недвижимого имущества, в особенности, если у нее специальное назначение.

   Выделяются следующие особенности, которые имеет ипотека коммерческой недвижимости:

   Если начинающий коммерсант не может вовремя погашать ипотеку, то банк может обратить взыскание на заложенное имущество.

   Для погашения возможных убытков банк осуществляет продажу предмета залога с торгов.

   В результате пониженного спроса на такую недвижимость, ее длительного срока реализации, кредитные организации могут нести убытки.

   Это является причиной того, что многие банки не занимаются выдачей коммерческих ипотечных кредитов.

   Сроки ипотеки

   Сроки ипотечных кредитов для приобретения коммерческой недвижимости значительно ниже сроков жилищного кредитования.

   Банки устанавливают сроки по данным видам кредитов до десяти лет, однако по факту выдают займы на сроки около 5-8 лет.

   Стандартными условиями для покупки коммерческой недвижимости являются:

   Указанные условия являются стандартными. Но фактически каждая заявка рассматривается индивидуально.

   Будущий клиент банка может получить коммерческий кредит на более выгодных условиях.

   Имеет важное значение показать банку, что деятельность заемщика приносит прибыль, позволяющую оплачивать кредит.

   Увеличить вероятность выдачи кредита может следующее:

   • Привлечение созаемщиков и поручителей, имеющих высокий доход;
   • Передача в залог имущества;
   • Хорошая кредитная история;
   • репутация организации.

   Плюсы для заемщика

   Коммерсант должен знать о преимуществах ипотечной программы:

   Коммерческая ипотека для физических лиц

   Ипотечный займ для покупки коммерческой недвижимости могут взять не только фирмы, но также физические лица.

   Банки предоставляют подобные займы только коммерсантам, при этом не начинающим, а уже имеющим некоторый опыт ведения предпринимательской деятельности.

   Однако коммерсант может попробовать оформить ипотеку на индивидуальных условиях.

   Как правило, банки не предоставляют коммерческую ипотеку в отношении физических лиц, но они могут получить потребительский кредит, однако условия его менее выгодны.

   В отдельных банках существует программа, по которой может быть приобретена недвижимость на любые цели.

   Условия такой программы во многом сходны с условиями по ипотеке (размер, сроки, процентная ставка). Получить ее могут и не коммерсанты.

   Даже с индивидуальными предпринимателями сотрудничают лишь солидные банковские учреждения. Это происходит, поскольку доходы частных предпринимателей зачастую значительно ниже прибыли юридических лиц.

   Получить коммерческую ипотеку можно в следующих банках:

   1. Сбербанк.
   2. Тинькофф Банк.
   3. Россельхозбанк.
   4. ВТБ.
   5. Банк ФК Открытие.
   6. Росбанк

   Во время подачи заявления на кредит банк может запросить показать проект будущего использования объекта недвижимости.

   Это нужно для того, чтобы сотрудники банка смогли оценить риски, возникающие при выдаче заемных средств для покупки такого объекта.

   На недвижимость

   Коммерческая ипотека выдается на покупку нежилых зданий или помещений, которые имеют следующее назначение:

   • торговые;
   • производственные;
   • офисные;
   • складские
   • помещения для размещения предприятий общепита;
   • помещения бытового обслуживания;
   • другие.

   Следует осознавать, что не каждое помещение с правовой точки зрения относится к категории недвижимого имущества, а только отвечающие следующим признакам:

   1. Прочная связь с землей.
   2. Невозможность его перемещения без ущерба его состоянию.

   К примеру, гаражи -«ракушки» не считаются недвижимостью, но гараж построен из кирпича и расположен на фундаменте, глубиной более 1,5 метра, то он будет считаться недвижимостью.

   Земельный участок также считается недвижимым имуществом, и в случае приобретения расположенного на нем строения, здания или сооружения, то земля тоже подлежит залогу банку согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ.

   Из данной нормы имеются исключения, касающиеся следующих земельных участков:

   Земельный участок, которым заемщик владеет на праве аренды, поступает в залог банку как арендованный, и при обращении на него взыскания, кредитная организация сможет им пользоваться не как собственник, а как арендатор.

   Без первоначального взноса

   Банки предоставляют коммерческую ипотеку без первоначального взноса только в крайне редких случаях.

   Ни в одном банке не действует подобная ипотечная программа. Но не говорит о том, что это невозможно.

   Вопрос о выдаче ипотечного кредита без собственного капитала можно постараться согласовать в индивидуальном порядке.

   Вероятность одобрения увеличивается, в случаях:

   Банки не кредитуют под строительство коммерческой недвижимости без предоставления первоначального взноса, поскольку имеется высокая вероятность, что строительство будет заморожено или прекращено.

   Какие банки

   Крупные кредитные организации предлагают будущим заемщикам банковский продукт «Коммерческая ипотека».

   Если такой возможности нет, то заемщик может воспользоваться получения кредитных средств по договору потребительского кредитования либо пробовать решить вопрос в индивидуальном порядке.

   О реструктуризации валютной ипотеки смотрите статью: валютная ипотека.

   Чтобы решить вопрос в частном порядке следует проконсультироваться у сотрудника банка или написать заявку на имя руководителя банка в письменной форме с экономическим обоснованием выгодности приобретаемого недвижимого имущества.

   Коммерческую ипотеку выдают банки по программам:

   В отдельных банках, к примеру, в Газпромбанке, предлагается ипотечное кредитование на приобретение коммерческой недвижимости в частном порядке. Для чего потребуется подать заявку на имя руководителя банка.

   Проценты

   Процентная ставка банка за пользование заемными средствами повышена при коммерческой ипотеке, чем процент в жилищном кредитовании и составляет до 16 %, в то время как в жилищном — примерно 11 %.

   Это связано с тем, что риски в таких программах выше.

   Предприниматели при ведении своей деятельности могут разориться и средств для выплаты займа может не оказаться. Для возврата своих средств банк будет вынужден реализовывать залоговую недвижимость, которая имеет меньший спрос по сравнению с жильем.

   Варианты оформления

   Процесс оформления такой ипотеки не настолько хорошо регулируется как кредитования жилья.

   Жилищные кредиты выдаются банками намного чаще, по сравнению с коммерческими.

   Способы предоставления коммерческой ипотеки:

   Любой вариант оформления ипотеки коммерческой недвижимости связан с детальными проверками фирмы, созаемщиков, поручителей, а также самой недвижимости.

   Банками может запрашиваться дополнительные сведения у иных лиц и организаций, к примеру, проверять поручителя или контрагентов компании.

   Список документов

   Необходимые документы в каждом случае будут отличаться.

   При подаче заявки будущему заемщику понадобится собрать следующий комплект документов:

   Данный перечень является ориентировочным, каждый банк может запросить и другие сведения. В особенности, если отсутствует необходимая отчетность предпринимателя.

   Как уменьшить ставку по ипотеке читайте в статье: как уменьшить ипотеку.

   Оформление коммерческой ипотеки потребует детального изучения со стороны кредитора и потенциального заемщика.

   Видео: Как взять коммерческую ипотеку:

   Источник https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/kommercheskaja-ili-biznes-ipoteka-osobennosti-i-pr/

   Источник https://stavkibankov.ru/ipotechnyj-zajm-dlja-kommercheskih-bankov-jeto/

   Источник

   Источник