Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом в 2021 году

Здравствуйте. Примерно раз в 2-3 месяца ко мне обращаются супруги — им нужно продать квартиру, за которую они еще не выплатили ипотеку + был использован материнский капитал. Использование материнского капитала прибавляет дополнительных проблем и так в непростой задаче. Если у вас нет опыта, советую доверить специалистам подготовку к сделке. Особенно если сроки поджимают.

Если детям не выделены доли в квартире, перед продажей нужно это исправить

Естественно, нужно выделить доли только в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал — пп. г п. 8 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

Чтобы выделить долю детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но в этом то и кроется главная проблема — ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо , потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние. Поэтому получается замкнутый круг — чтобы выделить доли и продать квартиру, родителям нужно выплатить ипотеку, а денег на это нет. Если продать квартиру без выделения долей, то родителей обяжут вернуть мат.капитал (судебное решение) или оспорят сделку (судебное решение).

Как же тогда продать квартиру? Об этом я расскажу ниже, а пока прочитайте о других важных нюансах сделки.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Каков минимальный размер доли нужно выделить

Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Такова судебная практика на данный момент — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, квартиру купили за 7 млн. руб. Двое родителей (собственников квартиры) и двое детей. Сумма мат.капитала была 453 тыс. руб. Значит каждому члену семьи государство предоставило по 113 тыс.руб. — это 1,61% от 7 млн. руб. (стоимости квартиры). Лучше округлить до 2%. В долях 2% — это 1/50. Значит каждому ребенку достаточно выделить по 1/50.

Роль органов опеки и нотариуса при продаже

Раз надо будет выделить доли детям, то чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку не зарегистрируют. Органы опеки следят, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка. Как получить данной разрешение найдете в инструкции продажи.

Без нотариуса также не обойтись. Если в продаже фигурирует несовершеннолетний, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Нужен нотариально заверенный договор купли-продажи всей квартиры. Не нужно делать отдельный договор продажи доли ребенка. В этом нет смысла.

Об участии детей в сделке

Если ребенку до 14 лет, то нигде его присутствие не потребуется. Все документы за него подписывают родители/опекуны — ст. 28 ГК РФ. Если ему от 14 до 18 лет, то он везде обязан присутствовать и подписывать любые документы в отношении него. Плюс рядом с его подписью ставить подпись один из родителей/опекунов — ст. 26 ГК РФ. У ребенка получается как-бы двойная подпись.

А теперь переходим к самой инструкции.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Продавцы консультируются в органах опеки.

Проконсультироваться может один из родителей ребенка, даже документов приносить пока не нужно. У сотрудника нужно спросить каким образом можно будет получить разрешение на продажу квартиры.

На каких условиях опека даст разрешение? Так как у детей при мат.капитале доли будут маленькие, то обычно органы опеки разрешают деньги с продажи их долей положить на их банковский счет. В данном случае не надо предоставлять детям новое жилье и можно легко выходить на сделку. Но т.к. каждый орган опеки работает по своему, то некоторые из них дадут разрешение, только если детям взамен предоставят другую недвижимость, при чем не хуже прежней квартиры. В этом кроется большая проблема для родителей. Например, доля ребенка оценена в 150 тыс. руб. На эти деньги никакую недвижимость не купить (если, конечно, родители изначально не собирались покупать недвижимость в дальнейшем).

Поэтому очень важно сначала все предварительно согласовать с опекой, уточнить на каких услловиях она даст разрешение на продажу. Если условия опеки удовлетворит родителей, то идем дальше.

Зачем подписывать предварительный договор? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд.

Также предварительный договор защищает интересы продавцов. Если покупатели откажутся от сделки и затребуют деньги назад, то иск в суд подают уже продавцы.

Зачем подписывать договор у нотариуса? Он будет дополнительным гарантом на суде, если одна из сторон откажется от сделки. Плюс к нотариусу все равно придется обращаться за удостоверением основного договора купли-продажи (об этом я писала выше — подробнее).

Обратиться можно к любому нотариусу субъекта РФ по месту нахождения квартиры — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции РФ. Например, если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Так как данные города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно идти к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, когда квартира в Екатеринбурге, то идем к любому нотариусу в Свердловской области. Найти нотариуса рядом с вами на Яндекс.Карте.

Все нотариусы принимают граждан только по записи, поэтому лучше звоните им заранее. Обычно приглашают уже на следующий день, но все зависит от загруженности.

В предварительном договоре нужно обязательно указать, что: 1) Квартира в обременении (в залоге у банка). 2) Продавцы обязуются снять залог в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель. 3) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, которая равна ипотечному долгу. Данную сумму можно передать авансом или задатком, это уже по договоренности участников. И задаток, и аванс идут в стоимость квартиры. 4) Срок, в течение которого участники выйдут на сделку. Достаточно указать 1-2 месяца.

Задаток или аванс? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Если передавался аванс, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается покупателям — ст. 487 ГК РФ.

Обычно при подписании предварительного договора сумму передают авансом, а не задатком. Потому что по предварительному договору участники и так обязуются выйти на сделку.

За предварительный договор нотариус берет 5-8 тысяч рублей, оформляет обычно за 1-2 дня. По закону можно принести свой договор, но нотариусы не любят принимать договора «со стороны». Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он удостоверил подписи.

Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить нотариальную расписку в получении суммы аванса/задатка. Стоит она примерно 2-4 тыс. руб. Эту расписку оформят на специальном бланке, общую на всех продавцов.

Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Сначала продавцы пишут заявление о досрочном погашении. К заявлению нужно приложить кредитный договор и свои паспорта.

Затем участников пригласят на кассу. Покупатели сами или через продавцов передают кассиру деньги на оплату долга. После оплаты выдадут квитанцию о перечислении.

Далее нужно написать заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 1-2 недели. Сроки разнятся, потому что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной.

Теперь продавцы могут передать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена заранее у нотариуса, то продавцы пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Обременение снимают бесплатно. Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимут максимум за 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке.

Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.

Во-первых, выделить доли нужно всем детям — не только первому и второму, но и последующим, если они имеются. Во-вторых, выделить долю нужно и второму супругу, если купленная квартира оформлена только на одного из них. Это написано в пп. г п. 8 Правил из Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

О размерах долей я писала выше — ссылка. Теперь опишу подробные инструкции оформления.

Если супруги в браке . Сейчас выделить доли по материнскому капиталу можно без участия нотариуса — п. 90 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943. Здесь без разницы квартира оформлена в совместную собственность, долевую или только на одного из супругов. Супругам достаточно оформить соглашение/договор о выделении долей в простой форме — скачать образец.

В соглашении/договоре нужно указать, что доли детей будут в долевой собственности, а оставшееся доля супругов будет в совместной собственности. Например, двое детей. Каждому ребенку по 1/40, а оставшееся доля в 38/40 супругами оформляется в совместную собственность на двоих. Скоро я опубликую отдельную инструкцию о составлении такого соглашения.

Если супруги разведены . В данной ситуации соглашение должно быть оформлено только в нотариальной форме, потому что помимо выделения долей детям, супруги должны оформить раздел совместно нажитого имущества — п. 2 ст. 38 СК РФ.

Если мать или отец — одиночка . Можно оформить договор дарения долей детям в простой форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Любой из вышеуказанных договоров/соглашений нужно подать в МФЦ или Рег.палату на регистрацию. Этти документы лучше подготовить заранее и подать в тот же день, когда снимут обременение. Госпошлина — 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации — до 9 рабочих дней (ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Моя коллега Елена опубликовала подробную инструкцию как получить это разрешение.

Если на предварительной консультации в опеке сотрудник сообщит, что разрешат положить деньги на счет несовершеннолетнего, то сначала нужно этот счет оформить. Счет на имя ребенка можно оформить в любом банке. Полученные реквизиты счета нужно принести в опеку, т.к. они будут указаны в самом постановлении/разрешении.

Около недели уйдет на сбор документов и за 15 рабочих дней должны оформить разрешение — п. 3 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

После того как разрешение опеки получено, можно идти к нотариусу за составлением договора купли-продажи. Какие документы принести? Это лучше спросить у самого нотариуса. Ниже я перечислила список документов для продавцов, которые фигурировали в моей практике:

• Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет);
• Свидетельство о собственности или бумажную выписку из ЕГРН (как заказать выписку);
• Договор основания на квартиру. Если квартира куплена на вторичном рынке, то договор основанием является договор купли-продажи. Если квартира куплена в новостройке, то договор долевого участия, договор уступки прав или договор инвестирования. ; ;
• Технический паспорт квартиры. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.
• Выписка из домовой книги;

Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — инструкция.

Например, нотариус пригласил к себе на подписание договора в 11 часов. Значит участники идут закладывать денег в 10 часов. Деньги можно положить в сейфовую ячейку банка, на аккредитив или на депозит нотариуса. Об этих способах расчетов есть отдельная статья.

Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Сотрудник банка составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему. В соглашении указывается, что продавцы заберут деньги с ячейки только после регистрации сделки — когда они покажут зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Достаточно указать зарегистрированный договор.

Затем участники проходят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку конверты с деньгами. Количество конвертов равна количеству продавцов. Конверты должны быть подписаны — какому продавцу и сколько.

Далее участникам сделки выдадут ключ от ячейки. У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Обычно у покупателей. Или ключ они могут оставить в банке на хранение. Вместо него дадут сохранное свидетельство.

В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле + быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.

Отдельно напишу о закладке денег на счет ребенка при продаже его доли, если опека дала разрешение на это. Например, квартира продается за 7 млн. руб. Один из собственников — несовершеннолетний ребенок с долей в 1/50. Покупатели до сделки оплатили долг продавцов в 3 млн. руб. Значит осталось 4 млн. руб. продавцам «на руки». Опека дала разрешение на продажу доли ребенка, если на его счет положат 150 тыс. руб.

Опека дает разрешение, если деньги на счет ребенка перечислят ДО подписания договора купли-продажи. То есть в день сделки покупатели кладут на счет ребенка-продавца эти 150 тыс. руб., а остальные 3,85 млн. руб. закладывают в сейфовую ячейку/аккредитив. Если покупатели отказываются это сделать, то деньги придется найти продавцам/родителям ребенка. После перечисления для доказательства нужно взять выписку по счету ребенка и приложить к пакету документов для регистрации сделки.

После того как деньги заложены, участники сделки идут к нотариусу подписывать договор купли-продажи. После подписания нотариус удостоверит подписи. Как подать договор купли-продажи на регистрацию сделки я описала в конце статьи.

После регистрации сделки каждому участнику выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. А покупателям еще выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники.

Продавцы показывают в банке зарегистрированный договор. Если деньги были заложены в сейфовой ячейке, то продавцам дадут к ней доступ. Они забирают деньги, а взамен пишут и передают покупателям расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры.

Если использовался аккредитивный счет, то деньги продавцам перечислят на их банковские счета. Если использовался депозит нотариуса, то он перечислит деньги продавцам. Или даст чек, который они могут обналичить в банке.

Ускоренная продажа

При благоприятных условиях продажа может занять примерно 20 — 25 дней, где 10 — 15 дней на подготовку и 10 дней на регистрацию. Суть заключается в следующем:

1) Банк выдаст справку об отсутствии задолженности в день обращения. 2) Обратиться в органы опеки и уговорить сотрудника на получение черновика разрешения на продажу квартиры, хотя документально доли детям еще не выделены. Сроки выходят 2 дня на сбор документов и 2 дня на оформление черновика. 3) Отнести нотариусу черновик разрешения и справку об отсутствии задолженности по ипотеке. На основании этих документов нотариус составит соглашение о выделении долей детям и договор купли-продажи квартиры. На все уйдет примерно 2 дня. 3) В день сделки: покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или аккредитив; Затем участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи + продавцы подписывают соглашение о выделении долей детям; После нотариуса продавцы обращаются в органы опеки, где показывают подписанный договор купли-продажи. Органы опеки выдадут оригинал разрешения на продажу; Затем участники идут в МФЦ регистрировать сделку. Там они подают три пакета документов по-порядку: -сначала доументы на снятие обременения с квартиры; -далее документы на выделение доли детям; -и в конце документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. Все это будет регистрироваться в течение 10 рабочих дней.

Конечно, ускоренная продажа зависит от многих благоприятных факторов: -от банка, который сразу выдаст справку об отсутствии задолженности; -от органов опеки, которые согласятся заранее выдасть разрешение на продажу квартиры, хотя документально доли детям не выделены; от нотариуса, который согласится составить договор купли-продажи, хотя документально обременение еще не снято + доли детям не выделены; -и конечно от покупателей, которые на все это согласяться. Некоторые покупатели могут потребовать, чтобы все было поэтапно, т.к. вся сделка может сорваться из ошибки в одном из этапов.

Чтобы по-быстрее продать квартиру, найдите грамотного специалиста в этом деле. Грамотного в каком смысле? А в таком, что он знает как найти подход к органам опеки, чтобы заранее получить разрешение на продажу. У него всегда есть знакомый нотариус, который заранее оформит соглашение и договор купли-продажи. Он знает как правильно скооперировать всех участников сделки, чтобы побыстрее выйти на сделку.

А теперь давайте разберемся с продажей квартиры, если попадутся покупатели с ипотекой.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

1. Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).
2. Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры.

Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

• Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
• Технический паспорт квартиры;
• Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
• Предварительный договор купли-продажи;
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
• Выписка из домовой книги;

Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка. Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.

4.1 Покупатели закладывают свою часть денег (остатки от первоначального взноса), а банк свою (ипотечные деньги) .

Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Например, в Сбербанке есть специальный сервис безопасных расчетов. Участники подписывают в банке заявление на аккредитив. В нем указывают, что продавцам перечислят деньги на их банковские счета после успешной регистрации сделки купли-продажи. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН (эти документы выдадут участникам после после регистрации сделки). Я предпочитаю указывать оба документа в качестве доказательства.

Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг продавцов по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей был первоначальный взнос в 5 млн. руб. Еще 5 млн. руб. им одобрил банк в ипотеку. До сделки покупатели оплатили долг продавцов (4 млн. руб.), поэтому с первоначального взноса у них осталось 1 млн. руб. После подписания соглашения на аккредитивный счет автоматически перечисляется 1 млн. руб. со счета покупателей (остаток их первоначальный взноса) + 4 млн. руб. со счета банка (ипотечные деньги). Теперь деньги «заморожены».

В некоторых банках пользуются не аккредитивом, а сейфовой ячейкой. По идее это тоже самое, только все расчеты идут наличными деньгами. Покупатели кладут в ячейку конверты с своими деньгами (остатки с первоначального взноса), а сотрудник банка кладет конверт с ипотечными деньгам. К договору аренды ячейки подписывается соглашение, что продавцам дадут доступ к ячейке только после регистрации сделки.

Отдельно напишу о закладке денег на счет ребенка при продаже его доли, если опека дала разрешение на это. Пример тот же, только немного новых данных. Доля ребенка в квартире — 1/50. Опека дала разрешение на продажу его доли, если на его счет положат 140 тыс. руб.

Опека дает разрешение, если деньги ребенку перечислят ДО подписания договора купли-продажи. То есть в день сделки покупатели кладут на счет ребенка-продавца эти 140 тыс. руб., а остальные 860 тыс. руб. (остатки с первоначального взноса) закладывают в сейфовую ячейку/аккредитив. Если покупатели отказываются это сделать, то деньги придется найти продавцам/родителям ребенка. Счет ребенка удобней открыть в ипотечном банке продавца, меньше беготни. После перечисления для доказательства нужно взять выписку по счету ребенка и приложить к пакету документов для регистрации сделки.

Покупатели помимо этого подписывают с банком ипотечный договор с остальными документами. Продавцов это не касается.

После регистрации сделки каждому участнику выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. Покупателям также выдадут выписку из ЕГРН на квартиру. Эти договора и выписку нужно отнести в банк, чтобы там удостоверились, что сделка прошла успешно. По итогу с аккредитивного счета на банковские счета продавцов будут перечислены оставшиеся деньги за квартиру. Как только деньги поступят продавцам, им нужно будет написать расписки в получении ВСЕЙ СУММЫ за квартиру и отдать их покупателям. Если расчеты проходили через ячейку, то продавцам дадут к ней доступ.

Как регистрируется сделка купли-продажи

Документы на регистрацию сделки может подать нотариус или сами участники сделки. Если договор подаст нотариус, то это услуга с его стороны бесплатная — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. В этом случае документы он должен подать в день подписания договора купли-продажи и сделку должны зарегистрировать в течение рабочего дня. Если документы «по старинке» собираются отнести в отделение Росреестра, то нотариус обязан это сделать в течение 2 рабочих дней, а срок регистрации будет уже 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

На практике дела со сроками подачи и регистрации обстоят хуже, чем это написано в законе. Например, в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо (на момент написания статьи). Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают самостоятельно — инструкция ниже. Знакомый риэлтор из Самары говорит, что у них нотариальная регистрация без проблем. Поэтому в этом деле многое зависит от города.

Нотариусу нужно дать 2000 рублей, которая пойдет на оплату госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели в сделке, но нотариусу без разницы кто даст деньги.

После того как сделку зарегистрируют, документы нужно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому. Заранее уточните этот момент.

Как самостоятельно подать документы для регистрации сделки

С 2017 года во многих населенных пунктах Регистрационные палаты уже не принимает документы напрямую, а делают это через посредника МФЦ «Мои документы». Поэтому, если в населенном пункте есть МФЦ, то документы несем туда. В инструкции я написала про МФЦ, т.к. это более распространенный случай. Но и напрямую в Рег.Палату документы подаются точно также.

Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). По закону ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов можете уточнить у нотариуса.

Максимальный срок регистрации сделки по нотариальному договору — 5 рабочих дней (п. 10 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ), но на практике не всегда укладываются в срок из-за загруженности отделения МФЦ или самого Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

Банки, работающие с материнским капиталом

32184 3

В 2020 году большинство крупных банков РФ работают с материнским капиталом. Многие из них предоставляют возможность не только погашения кредита, но и уплаты первоначального взноса за счет маткапитала — для этого необходимо подать необходимые документы в кредитную организацию и Пенсионный фонд в любой момент после появления права на сертификат — ждать 3 года не нужно.

Получить кредит наличными, если для его оформления использовался (используется) материнский (семейный) капитал (МСК), нельзя, так как безналичное перечисление кредитных средств на счет владельца сертификата или его супруга — это обязательное условие одобрения распоряжения. Положить средства сертификата в банк под проценты также не разрешается, так как маткапитал — это целевая мера государственной поддержки, и гражданин может ей распоряжаться только по направлениям, установленным законом № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. о мерах господдержки семей с детьми, которым не предусмотрено использование МСК для формирования банковского вклада.

Какие банки выдают ипотеку под материнский капитал?

В 2020 году большинство крупных банков РФ выдают ипотечные жилищные кредиты под материнский капитал, а также позволяют гасить его средствами оформленные ранее кредиты. Согласно ч. 6.1. ст. 7 федерального закона № 256-ФЗ, обратиться в кредитную организацию можно в любое время после получения сертификата — ждать три года не нужно.

В таблице представлены условия, на которых может быть взят кредит с материнским капиталом в некоторых крупных банках России.

До 30 — на общих условиях

О возможности погашения кредита (взятого по той или иной программе) маткапиталом необходимо узнавать у сотрудников конкретного банка.

Можно ли направить маткапитал на уплату первоначального взноса?

Согласно п. а) ч. 3 постановления Правительства № 862 от 12.12.2007 г. о правилах направления семейного капитала на улучшение жилищных условий, средства сертификата могут использоваться для уплаты первоначального взноса по целевому кредиту (займу) для покупки или постройки жилья (в том числе и ипотечному). В 2019 году следующие крупные банки РФ принимают МСК на первый взнос:

; ; ; ;
• банк «Открытие»; ; ; банк; ;
• и другие.

Банк ВТБ. Первоначальный взнос, помимо материнского капитала, обязательно должен включать личные средства. Кроме того, маткапиталом можно оплатить не более 15 % стоимости жилого помещения, а собственными средствами нужно погасить не менее 10 %. При этом воспользоваться сертификатом для уплаты первоначального взноса в программе «Победа над формальностями» нельзя.

Газпромбанк. При предоставлении сертификата на МСК первоначальный взнос может быть уменьшен на его сумму, но не менее чем до 5 %.

Промсвязьбанк. Первоначальный взнос может быть выплачен материнским капиталом с отсрочкой до полугода. При этом у владельца сертификата не должно быть других действующих кредитов на улучшение жилищных условий.

Банк «Открытие». С учетом средств МСК минимальный размер первоначального взноса может составлять 10 %.

Россельхозбанк. Первоначальный взнос может быть полностью выплачен материнским капиталом, если его сумма составляет:

• 10 % от стоимости объекта недвижимости;
• 15 % от цены первичного жилья.

ДельтаКредит. При использовании сертификата первоначальный взнос может быть меньше на 10 % по сравнению с условиями стандартных программ банка.

Альфа-Банк. Если материнский капитал используется на первоначальный взнос, то не менее 5 % стоимости недвижимости заемщик должен погасить личными средствами.

Чтобы направить маткапитал на первоначальный взнос, сначала нужно обратиться в банк с требуемым перечнем документов для оформления кредита, а после подать заявление о распоряжении в органы ПФР.

Список документов для получения маткапитала банком

Чтобы материнский капитал был направлен кредитной организации в качестве первоначального взноса, необходимо обратиться в нее для получения кредита со следующим перечнем документов:

• заявлением-анкетой;
• удостоверениями личности заемщика и созаемщика — один из них должен быть владельцем сертификата;
• подтверждением их места жительства (пребывания);
• документами, подтверждающими трудовую занятость и доход (справка о размере заработной платы, копия трудовой книжки и др.);
• сертификатом на средства МСК;
• справкой об остатке маткапитала, выданной органами ПРФ.

Точный список необходимо уточнять в выбранной кредитной организации.

После этого владельцу сертификата нужно обратиться в Пенсионный фонд, предоставив:

• заявление о распоряжении;
• паспорт РФ с отметкой о регистрации;
• свидетельство о браке и паспорт супруга (с подтверждением места проживания), если он является созаемщиком;
• копию кредитного договора;
• копию зарегистрированного ипотечного договора;
• нотариальное обязательство выделить доли супругу и детям.

Можно ли материнским капиталом погасить кредит в банке?

Согласно ч. 3 постановления № 862, маткапиталом можно частично или полностью погасить целевой кредит, взятый в банке на покупку жилья. Для этого необходимо уведомить кредитную организацию за 30 дней, так как ч. 2 ст. 810 ГК РФ устанавливает, что гражданин имеет право досрочно вернуть кредитные средства, взятые под проценты, если он предупредит об этом банк в указанный срок. Также владелец сертификата должен взять справку о невыплаченном остатке.

Кредитные организации могут устанавливать иной период, в который необходимо сообщить о досрочной уплате кредита.

Чтобы полностью или частично выплатить жилищный кредит материнским капиталом, в банк необходимо предоставить:

• удостоверение личности заемщика/созаемщика;
• заявление на досрочное погашение;
• справку из ПФР об остатке маткапитала;
• сертификат на МСК.

После этого владельцу сертификата нужно обратиться в Пенсионный фонд, предоставив:

• заявление о распоряжении;
• паспорт РФ с отметкой о регистрации;
• паспорт супруга и брачное свидетельство, если он является созаемщиком;
• копию кредитного договора;
• копию договора ипотеки, прошедшего государственную регистрацию;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение:
  • выписку о праве собственности из ЕГРН;
  • копию договора долевого участия, зарегистрированного в Росреестре;
  • выписку из реестра членов жилищного кооператива;

  Согласно п. в) ч. 3. постановления № 862, материнский капитал можно использовать для погашения рефинансированного целевого кредита на строительство или покупку жилья.

  Кредит под материнский капитал наличными

  Кредит, который оформляется с привлечением средств маткапитала, получить наличными нельзя, так как безналичный перевод средств владельцу сертификата (его супругу) — это обязательное условие для распоряжения МСК.

  П. 7 ч. 2 ст. 8 закона № 256-ФЗ устанавливает, что если Пенсионному фонду не будет предоставлен документ, доказывающий безналичное поступление кредитных средств, то обращение не будет удовлетворено.

  Это доказывается п. 8 «Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016 года. Гражданину, получившему займ на покупку двухкомнатной квартиры в обществе с ограниченной ответственностью по расходному кассовому ордеру, сначала Пенсионный фонд, а после суд апелляционной инстанции отказали в распоряжении.

  Такое решение было принято, потому что договор займа был заключен уже после того, как вступили в силу ныне действующие изменения, утвердившие подтверждение безналичного перечисления средств.

  Можно ли положить маткапитал в банк под проценты?

  Использовать материнский капитал для банковского вклада под проценты нельзя, так как средства сертификата являются мерой государственной поддержки, которая предоставляется для распоряжения по направлениям, установленным ч. 3 ст. 7 закона № 256-ФЗ. Указанной статьей не предусматривается использование маткапитала в качестве денежных средств для банковского вклада. В 2019 году средства МСК можно направить на:

  • улучшение жилищных условий семьи;
  • оплату детского образования;
  • формирование накопительной пенсии матери или усыновительницы;
  • оплату нужных для адаптации в обществе ребенка-инвалида товаров (услуг);
  • получение ежемесячной выплаты на 2-го ребенка до полутора лет.

  В 2017 году в Государственную думу был внесен законопроект № 070471-6 «О строительных сберегательных кассах», который позволил бы, в том числе, использовать средства МСК в качестве строительного сберегательного взноса. Впоследствии владелец сертификата мог бы обратиться в сберегательную кассу для предоставления ему целевого кредита на улучшение жилищных условий.

  Законопроект был отклонен по рекомендации Комитета по финансовому рынку, так как в нем не предусматривались особенности регулирования деятельности строительных сберегательных касс.

  Источник https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke-s-materinskim-kapitalom

  Источник https://materinskij-kapital.ru/ipoteka/banki/

  Источник

  Источник