Аннуитетный и дифференцированный платеж: в чем отличия?

Планируете оформить ипотеку, но сомневаетесь, какой способ погашения кредита вам подходит? Сегодня существует два наиболее распространенных вида платежей – аннуитетный и дифференцированный. Эта инструкция поможет вам выбрать наиболее выгодный формат взаимоотношений с банком.

Из чего состоит ипотечный кредит?

Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.

Аннуитетный платеж – что это?

Первая и наиболее распространенная разновидность погашения кредита – это аннуитетный платеж. В данном случае общая сумма ежемесячных выплат остается неизменной до конца срока кредитования. Часть средств идет на погашение основного долга, остальное — на погашение процентов, и их соотношение постепенно меняется. Первую половину срока большая часть платежей, которые заемщик вносит на кредитный счет, уходят на погашение процентов. После того, как проходит половина кредитного периода, ситуация становится противоположной.

Например, вы приобретаете квартиру за 3,5 млн рублей по ставке 6,5% сроком на 20 лет. В качестве первоначальный взнос вы вложили 500 тыс. рублей. Если вы выберете аннуитетную схему, общая сумма кредита составит 5,36 млн рублей. Из них 3 млн рублей – это основной долг, а 2,36 млн рублей – проценты, начисляемые банком. Платежи в нашем примере остаются все время неизменными и составляют 22,3 тыс. рублей в месяц.

Из этой суммы по итогам первого месяца на выплату основного долга пойдет только 7,4 тыс. рублей, а на погашение процентов – 14,9 тыс. рублей. Через 10 лет пользования кредитом соотношение станет равным (50 на 50), а в последний месяц в счет оплаты основного долга уйдет почти вся сумма – 19,8 тыс. рублей.

Дифференцированный платеж – что это?

Такой способ внесения ежемесячных платежей встречается гораздо реже, потому что предполагает внесение значительно больших сумм в первые годы ипотеки. Дифференцированный график платежей предполагает, что с первого месяца и до конца срока кредита суммы выплат уменьшается. За счет чего это происходит?

Часть платежа, которая идет на погашение основного долга по кредиту остается неизменной, а вот денежные средства, направляемые на выплату процентов банку становятся меньше. Рассмотрим особенности дифференцированной схемы на предыдущем примере с квартирой за 3,5 млн рублей, приобретенной в ипотеку по ставке 6,5%.

В этом случае получается, что общая сумма кредита будет– 4,97 млн рублей, что на 300 тыс. меньше, чем в примере с аннуитетными платежами. В свою очередь ежемесячные платежи будут снижаться с 28,7 тыс. рублей до 12,5 тыс. рублей в месяц.

Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?

Главное отличие заключается в графике погашения кредита и соотношении сумм, которые ежемесячно уходят на погашение банковских процентов и основного долга по ипотеке.

При использовании дифференцированной схемы вся величина основного долга или, как его иногда еще называют банковские работники тело кредита, равномерно распределяется на весь срок кредита. Если говорить простым языком, это значит, что из стоимости недвижимости вычитается первоначальный взнос, а все остальное делится срок ипотеки, то есть на количество месяцев.

Кроме того, на первые годы ипотеки приходятся наибольшие выплаты, дальше они уменьшаются.

В случае с аннуитетом сумма основного долга распределяется неравномерно, но при этом ежемесячные платежи остаются одинаковыми.

Досрочное погашение кредита при разных платежах

В обоих случаях досрочное погашение кредита позволяет сэкономить. Погашение кредита с уменьшением срока выгоднее при аннуитетных платежах. Если вы гасите кредит с уменьшением платежа, большой разницы в выгоде между разными схемами платежей нет.

Рассмотрим на уже знакомом примере с ипотечной квартирой за 3,5 млн рублей. Ставка кредита остается прежней – 6,5%, как и величина первоначального взноса (500 тыс. рублей).

Допустим, вами выбрана аннуитетная схема платежей. Напомним, переплата за проценты равна 2,36 млн рублей, а ежемесячный платеж в этом случае равен 22,3 тыс. рублей в месяц. Досрочное погашение кредита на 450 тыс. рублей с уменьшением срока примерно год после оформления кредита (кстати, именно такую сумму могут получить многодетные семьи с ипотекой), позволит снизить переплату по банковским процентам до 1,5 млн рублей. Экономия почти 800 тыс. рублей!

При погашении с уменьшением ежемесячного платежа результат будет скромнее. В этом случае сумма начисленных процентов уменьшится только до 2 млн рублей (на 300 тысяч рублей), зато ежемесячный платеж составит уже не 22,3 тыс. рублей, а 18,9 тыс. рублей. Кстати, сэкономленную разницу вполне можно направлять на выплату кредиты.

Теперь посмотрим, как обстоит ситуация с диффернцированными платежами. Здесь сумма переплаты по процентам изначально меньше (1,9 млн рублей). И если мы вносим 450 тыс. рублей с уменьшением срока кредитования, экономия составит примерно 550 тыс. рублей. А если погасить такой кредит с уменьшением платежа – около 300 тысяч рублей.

Какой вид платежа выбрать?

Сегодня большинство банков отказались от дифференцированных платежей. Это связано с тем, что в этом случае общий заработок на процентах оказывается меньше.

В то же время при том, что дифференцированная схема позволяет сэкономить в долгосрочной перспективе, в первые годы ипотеки некоторым людям она может показаться невыгодной, потому что ежемесячные выплаты оказываются гораздо выше, чем при аннуитете. При условии, что у вас стабильный доход и вы можете позволить себе такие платежи, возможно более целесообразно взять аннуитетный кредит и приобрести квартиру большей площади.

В любом случае выбор должен быть основан на трезвом анализе своих возможностей и ситуации.

Достоинства и недостатки схем ипотечных платежей

Если резюмировать, к основным достоинствам аннуитета относятся стабильность, что позволяет настроить автоплатеж и не задумываться о том, какую сумму нужно внести в каждый следующий месяц. Кроме того, очевидным преимуществом является существенная экономия при досрочном погашении с уменьшением срока кредита. Недостатком аннуитетных платежей является тот факт, что в конечном счете общая переплата по банковским процентам оказывается существеннее.

В случае с дифференцированными платежами переплата будет меньше, кроме того, ежемесячные выплаты будут медленно, но верно уменьшаться. В какой-то момент они снизятся до минимальных значений. В то же время, это преимущество оборачивается и недостатком, потому что первые годы ипотеки выплаты существенно выше, чем при аннуитетных платежах, что многим заемщикам может показаться некомфортным.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке

Дифференцированный платеж по ипотеке предлагают не все банки. Чаще используют стандартные аннуитетные платежи. Между ними есть существенная разница, позволяющая получить выгоду либо заемщику, либо кредитору. Все зависит от условий кредитования.

Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

При оформлении ипотечного кредита многим людям сложно разобраться в большом количестве специфических терминов. И на тип ежемесячных платежей часто не обращают внимание. Но это ошибка, неприятные последствия которой затем ощущают клиенты.

Важно. Сегодня банки предлагают два вида платежей – аннуитетные и дифференцированные.

Аннуитетная система подразумевает, что заемщик вносит всю сумму равными частями каждый месяц. Никаких пересчетов на протяжении всего срока оплаты не предусмотрено. Из этого следует, что человек нередко сначала выплачивает начисленные проценты, а только потом основную сумму кредита.

Дифференциальный взноса также позволяет заемщику оплачивать основной долг равными ежемесячными частями. Но проценты при этом начисляют на оставшуюся сумму долга, пересчитывая каждый месяц. Это выгоднее, но первое время человек платит достаточно большие суммы.

Ипотека для клиентов дифференцированная позволяет со временем снижать финансовую нагрузку с плательщика. В случае досрочного погашения проценты изменятся в пользу заемщика. Поэтому такой тип платежей для некоторых клиентов банков выгоднее.

Преимущества и недостатки

Дифференцированные платежи имеют несомненные преимущества:

• плательщик экономит при досрочном погашении ипотеки;
• расчет ежемесячного платежа происходит на понятных условиях;
• несложно сэкономить на стоимости страхования – цена полиса снижается вместе с остатком долга;
• постепенно сумма выплат уменьшается.

К недостаткам относят:

• высокие требования кредиторов к финансовому положению заемщика;
• существенное повышение кредитного бремени в первое время после начала выплат;
• при ухудшении кредитоспособности риск возникновения большого долга по ипотеки очень высок;
• сложности с планированием семейного бюджета из-за разной суммы ежемесячных платежей.

Важно. Выбирая ипотечный кредит с дифференцированными платежами, заемщики тщательно рассчитывают потенциальную выгоду и затраты.

Расчет платежей

Понять разницу между двумя видами ипотечных взносов легче на примере. К примеру, клиент взял для приобретения квартиры 2 млн. рублей на 15 лет. Теперь он выбирает, какой тип платежей предпочесть. Если это аннуитент, то ежемесячная сумма взносов составит 21 тыс. 544 рубля. В нее входит большая часть процентов и незначительная – основной суммы займа.

Дифференцированный взнос рассчитывают иначе. В случае с ипотекой на 2 млн. рублей сумма основного долга составит 11 тыс. 111 рублей ежемесячно. Ее ежемесячно будут прибавлять к начисленным процентам по займу (приблизительно 15–17 тыс. рублей). Из этого следует, что первое время он платит около 30 тыс. рублей в месяц.

Со временем эта сумма уменьшится. Но разница между аннуитентным взносом очевидна. В первом случае заемщик платит на 5–6 тыс. рублей меньше. Но при дифференцированной системе основной долг погашается быстрее, поэтому постепенно становится меньше сумма начисляемых процентов.

Зная преимущества и недостатки обоих видов взносов, легче сделать выбор. Сегодня банки идут навстречу своим клиентам. Поэтому добросовестный плательщик со временем может сменить одну систему на другую. Для этого кредитор проводит рефинансирование, а затем стороны заключают новый договор.

Банки, предоставляющих дифференцированные платежи в 2021 году

Вопрос, в каких банках есть дифференцированные платежи, часто интересует заемщиков. Есть ли в Сбербанке такая система и насколько она выгодна? В 2021 году немногие банки готовы предоставлять клиентам возможность делать дифференцированные взносы.

Даже ипотека Сбербанка предоставляется только на условиях аннуитентных выплат. Заемщики выбирают:

• Россельхозбанк;
• Газпром.

У этих кредиторов разные условия оформления, требования к заемщикам и другие нюансы. Ипотека с дифференцированными выплатами в Россельхозбанке предоставляется на следующих условиях:

• возраст клиента – 21– 65 лет (после 65 лет ипотеку дают только в редких случаях и при наличии созаемщиков);
• гражданство РФ;
• стаж – не менее 6 месяцев на последнем месте работы.

Минимальная сумма ипотечного займа здесь составляет 100 тыс. рублей, а максимальная – 60 млн. рублей. Первоначальный взнос не менее 15% от суммы. Процентную ставку рассчитывают, исходя их размера займа, статуса клиента, срока кредитования, типа недвижимости.

Важно. Молодым семьям в Россельхозбанке предлагают более выгодные условия – первоначальный взнос 10% и ставка 9%.

Разница между двумя видами платежей в Россельхозбанке заключается в выгоде клиента. К примеру, человек берет 2 млн. руб. для приобретения квартиры на первичном рынке. Для первоначального взноса у него есть 400 тыс. руб. Срок кредитования 10 лет.

Если он выберет аннуитетные платежи, то ежемесячно будет платить 22 тыс. 496 руб. Первые 6 месяцев 7 тыс. руб. будут уходить на погашение долга, остальное – на проценты. Но со временем сумма оплаты процентов будет меньше, поэтому основная часть пойдет на погашение займа. Сумма при этом останется неизменной все 10 лет, а переплата – 1 млн.

Дифференцированные взносы рассчитают немного по-другому. Первые месяцы этот же клиент платит более 28 тыс. рублей. Из них погашение основного долга составит 13 тыс. 333 руб. Она останется неизменной на протяжении всех 10 лет. Меняется только та сумма, которая покрывает проценты. При этом она уменьшается.

Месяц	Основной долг	Погашение ОС	Погашение процентов	Платеж
1	1600000	13333	15333	28666
2	1586666	13333	15205	28538
3	1573333	13333	15077	28411
4	1560000	13333	14950	28283
5	1546000	13333	14822	28155
6	1533000	13333	14694	28027
7	1520000	13333	14566	27900

Важно. В конце срока такой ежемесячный взнос составит менее 14 тыс. руб.

Если использовать дифференцированный взнос для выплаты 2 млн. руб. за 10 лет в Россельхозбанке, то клиент переплатит 927 тыс. 666 руб. А это на 171 тыс. руб. меньше, чем при выплате ипотеки с помощью стандартной аннуитетной системы.

У Газпрома следующие условия к клиентам, желающим оформить ипотеку с дифференцированными платежами:

• возраст – 20–65 лет;
• гражданство РФ;
• непрерывный стаж на одном рабочем месте – не менее 6 месяцев.

Требования стандартные. Банк кредитует по двум документам, но размер первого платежа составит 40% от общей суммы. Максимальный размер займа – 10 млн. рублей. Первоначальный взнос при приобретении в ипотеку квартиры на обычных условиях минимальная сумма первого взноса – 10%.

Клиент может оформить от 50 тыс. руб. до 60 млн. руб. Расчет процентной ставки зависит от многих факторов. К стандартной ставке прибавляют 1%, если клиент отказывается от страхового полиса. Еще 0,3% – если заемщик не является зарплатным клиентом Газпрома.

Советы заемщикам

Даже помнимая, что такое дифференцированная система, многие заемщики не могут сделать окончательный выбор. Поэтому перед подписанием ипотечного договора учитывают следующее:

1. Если срок кредитования около 10 лет, то лучший выбор для плательщика – аннуитетная. Тогда он сможет распределить финансовую нагрузку так, чтобы от этого не страдал семейный бюджет.
2. Когда клиент оформляет ипотеку на более длительный срок, то дифференцированные взносы позволять быстро уменьшить сумму процентов. Это выгоднее, если плательщик планирует рассчитаться с банком досрочно.
3. Если кредитор с плательщиком оформляют ипотеку по двум документам (когда банк требует только паспорт и номер зарплатной карты), то дифференцированные взносы помогут выгоднее досрочно погасить заем.
4. При расчетах не следует торопиться. Банк обязан предоставить клиенту всю интересующую его информацию.

Какой именно платеж выбрать – решает клиент. Основная разница между дифференцированной и аннуитетной системой заключается в размере ежемесячных взносов и переплате. Если срок кредитования небольшой, то переплата окажется незначительной. Но дифференцированные взносы первое время будут высокие. А вот при длительных аннуитетных выплатах (от 10 лет) переплата по сравнению с более гибкой системой будет значительной.

Источник https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/annuitetnyy-i-differentsirovannyy-platezh-chto-eto-i-v-chem-otlichiya/

Источник https://ipotekyn.ru/differentsirovannyj-platezh-po-ipoteke/

Источник

Источник