ВС разъяснил порядок обращения взыскания залога, обеспечивающего исполнение кредитного договора

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС20-12714 по делу № А41-46643/2019 по спору об обращении банком взыскания на заложенную недвижимость поручителя по кредитному договору и ее продаже на торгах.

Апелляция и кассация не согласились с выводами АС г. Москвы, удовлетворившего иск банка

В сентябре 2016 г. ПАО АКБ «Абсолют Банк» предоставило ООО «Подиум Маркет» (после смены наименования – ООО ИПК «Атлас») невозобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи 1,9 млрд руб. Поручителем заемщика выступило АО «Рублевка», передавшее в залог банку три земельных участка в Подмосковье по договору № 094/1-15, который был заключен в порядке последующего залога недвижимости. Дело в том, что все три участка уже находились в залоге у банка в силу заключенного ранее с АО «Рублевка» договора залога № 094-15, обеспечивавшего исполнение обязательств заемщика по договору о предоставлении возобновляемой кредитной линии от 1 сентября 2015 г. Соответствующие записи об обременении были внесены в ЕГРН.

Поскольку заемщик возвратил выданный ему кредит частично, а с 10 января 2017 г. несвоевременно уплачивал проценты за пользование предоставленными в долг денежными средствами, 11 июля 2017 г. банк предъявил ему требование о досрочном исполнении денежных обязательств по кредитному договору, которое так и было не исполнено. Впоследствии общество ИПК «Атлас» было признано банкротом (дело № А40-196951/2017), а требования банка были включены в третью очередь реестра требований кредиторов. Общая сумма задолженности заемщика по кредитному договору составила 969 млн руб.

Далее банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Рублевка» об обращении взыскания на заложенные по договору залога участки земли путем их продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены. В свою очередь, залогодатель предъявил встречный иск о признании отсутствующими обременений в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога. Общество полагало, что первый договор прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, а второй – в связи с непредъявлением банком иска к залогодателю в течение года со дня наступления срока исполнения обязательства заемщика.

Суд удовлетворил иск банка, подтвердив его право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем его продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену в размере, равном 80% от стоимости, определенной судебной экспертизой. При этом суд счел, что залог не прекратился, поскольку иск был предъявлен банком в арбитражный суд 28 мая 2019 г. – в пределах годичного срока со дня наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что первый договор залога прекратился в связи с прекращением обеспеченного им обязательства, фактически между сторонами отсутствует спор о праве в данной части, а погашение записей в ЕГРН может быть произведено в установленном законом порядке.

Впоследствии апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска «Абсолют Банка», а встречный иск был удовлетворен и обременения в виде ипотек, зарегистрированных на основании двух договоров залога в отношении спорных земельных участков, были признаны отсутствующими. Апелляция сочла, что залог прекратился до обращения залогодержателя с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, а первый договор залога был прекращен в связи с прекращением обеспеченного им обязательства и наличием у залогодателя права на обращение в суд с требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. В свою очередь, окружной суд поддержал постановление апелляции.

ВС поддержал выводы первой инстанции

В кассационной жалобе в Верховный Суд ПАО АКБ «Абсолют Банк» сослалось на существенные нарушения апелляцией и кассацией норм права. Сначала судья Верховного Суда Олег Шилохвост отказался принимать эту жалобу заявителя, но в итоге дело попало на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ после вмешательства ее председателя Ирины Подносовой.

После изучения материалов дела Судебная коллегия по экономическим спорам заметила, что залогодатель по договору залога № 094/1-15 не является должником по кредитному договору, договором залога срок его действия не установлен, а в кредитном договоре срок погашения кредита определен как 16 августа 2019 г. Соответственно, этот договор залога прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченных залогом обязательств по кредитному договору не предъявит иск к залогодателю, при этом предъявление банком к заемщику требования от 11 июля 2017 г. о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не сокращает срок действия залога. Поскольку банк обратился с судебным иском 28 мая 2019 г., действие залога в отношении суммы невозвращенного кредита прекращено не было. В связи с этим обоснован вывод суда первой инстанции об обращении взыскания для погашения этой задолженности за счет заложенного имущества.

Как пояснил Верховный Суд, просроченные повременные платежи были включены в реестр требований кредиторов должника 10 апреля 2018 г., следовательно, до этой даты наступил срок исполнения обеспеченных залогом обязательств в смысле ст. 367 ГК РФ, и, учитывая дату обращения банка с иском, действие залога в отношении сумм процентов за пользование кредитом и пени за просрочку их уплаты прекращено и обращение взыскания на предмет залога для погашения указанной задолженности невозможно. Однако данное обстоятельство не влияет на правильность вывода суда первой инстанции о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, указал ВС.

«Выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о прекращении договора залога № 094/1-15 ввиду несвоевременного обращения банка с иском об обращении взыскания на заложенное имущество и исчисление годичного срока для предъявления требования к залогодателю с момента досрочного истребования исполнения по кредитному договору, положенные в основу судебных актов об отказе в удовлетворении первоначального иска, противоречат положениям ст. 367 ГК РФ и являются необоснованными. Также является правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, зарегистрированного на основании договора залога № 094-15», – отмечено в определении Суда.

ВС добавил, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Если ипотека прекратилась по законным основаниям, но значится в ЕГРН как существующая для всех третьих лиц, то заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения. Таким образом, подачей встречного иска общество «Рублевка» должно было доказать, что запись в ЕГРН нарушает его право, которое не может быть защищено иным способом. Соответственно, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что право общества в этой части может быть восстановлено путем обращения в порядке, предусмотренном Законом об ипотеке и Законом о государственной регистрации недвижимости, в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о погашении записей об обременении спорных земельных участков. При этом залог на спорные земельные участки на основании договора залога № 094-15 был прекращен в силу закона в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства и между сторонами фактически отсутствует спор в данной части, а банк не уклонялся от обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении первоначальной ипотеки.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, оставив в силе решение АС г. Москвы.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат АП г. Москвы Вячеслав Голенев пояснил, что вопросы по прекращению залога и поручительства уже 20 лет беспокоят суды: «Несмотря на многочисленные разъяснения, многократно данное толкование в нескольких постановлениях Пленумов ВАС и ВС РФ, суды по-прежнему расходятся в понимании этих вопросов».

По его словам, исходя из п. 6 ст. 367 ГК РФ, алгоритм применения норм об обеспечении обязательств выглядит следующим образом:

• во-первых, проверяется, указан ли в договоре поручительства срок, на который оно дано. В таком случае поручительство прекращается по истечении этого срока;
• во-вторых, если срок поручительства не установлен, то оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства (т.е. основного обязательства, например по возврату кредита) предъявит иск к поручителю;
• в-третьих, когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

«К залогу третьего лица применяются упомянутые правила о поручительстве. В рассматриваемом случае была установлена дата наступления срока исполнения обязательства, в обеспечение которого выдан кредит, следовательно, при отсутствии в договоре залога с третьим лицом даты, до которой действует залог, залог прекращается в течение годичного срока с даты наступления срока исполнения основного обязательства. Поэтому определение ВС следует признать законным и обоснованным, оно соответствует правовой позиции, изложенной в п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 24 декабря 2020 г. № 45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» о том, что при предъявлении кредитором требования к должнику, даже при направлении кредитором требования о досрочном исполнении основного обязательства (в том числе когда срок исполнения в силу закона считается наступившим ранее), срок поручительства/залога не уменьшается», – заключил Вячеслав Голенев.

Управляющий партнер АБ «Бартолиус» Юлий Тай с сожалением констатировал, что в последнее время увеличилось количество определений Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, в которых констатируются очевидные правовые вопросы или исправляются ординарные ошибки, притом что количество определений снизилось за пару лет с более чем 500 до 400 в год.

По словам эксперта, в рассматриваемом случае Коллегия ВС РФ разрешила насущный для практики вопрос о прекращении поручительства в случае отсутствия четко установленного срока в основном обязательстве с учетом изменения п. 6 ст. 367 ГК РФ в 2015 г. и наличия не отмененного на момент рассмотрения дела нижестоящими инстанциями постановления Пленума ВАС РФ, которое было принято еще при действии предыдущей редакции закона.

«Более того, даже в тот момент, когда судья ВС вынес отказное определение, указанная правовая позиция действовала, но «ничто не вечно под луной» и 24 декабря 2020 г. было принято Постановление Пленума ВС № 45 по спорам о поручительстве, в котором была истолкована норма новой редакции Гражданского кодекса. Вроде бы все правильно. Тем не менее в очередной раз возникает вопрос о действии во времени правовых позиций высших судов. В отличие от законов, тут нет четкого однозначного правила. А ведь суды нижестоящих инстанций не могли не применить действовавшее на тот момент постановление Пленума ВАС РФ и не могли знать, что через год Пленум Верховного Суда даст новое разъяснение. Принцип res judicata, безусловно, ставится под большой вопрос. Уже давно перезрел вопрос о том, как генеральным образом должен быть решен вопрос о действии правовых позиций высших судов», – подчеркнул Юлий Тай.

Как отказаться от ипотеки: способы расторжения договора

Логичным завершением ипотеки является исполнение должником обязательства. Но на практике ситуации бывают разные, и иногда необходимо досрочное расторжение договора. Разберёмся, в каких случаях и как это можно сделать.

Расторжение договора в досудебном порядке

Прежде всего отметим, что досрочное погашение ипотеки расторжением договора не является. Это прекращение обязательства путём его исполнения, в котором банк отказать не может.

Наиболее распространённая причина появления у заёмщика желания расторгнуть соглашение – ухудшение финансового положения.

В этом случае главное – не допустить образования просроченной задолженности и как можно скорее обратиться в банк с уведомлением о таких изменениях.

Стоит учитывать, что расторжение договора при таких обстоятельствах – не единственный выход. Банк может пойти навстречу и реструктурировать долг или предоставить кредитные каникулы, в течение которых не нужно будет платить проценты либо основной долг или и вовсе делать взносы (за это может быть установлена комиссия).

Если банк на уступки не идёт, можно задуматься о расторжении договора. В этом случае нужно:

• написать заявление о расторжении;
• приложить к заявлению доказательства изменения финансового положения;
• дождаться решения банка.

Если банк согласен на прекращение договора, то остаётся только уладить финансовые вопросы: сколько средств возвращается заёмщику, размер неустойки (если это предусмотрено соглашением) и т.д. Квартира реализуется, и банк удовлетворяет требования за счёт полученных денег. Если банк выносит отказ, можно попробовать расторгнуть договор через суд.

Расторжение договора в судебном порядке

Если банк отказывает в расторжении договора, заёмщик имеет право обратиться в суд. В этом случае к иску прикладывается отказ банка и документы, которые подтверждают изменение финансового положения клиента. Некоторые также ссылаются на то, что при подписании договора не понимали значение своих действий, но убедить в этом суд вряд ли получится. Другое дело – если лицо не является дееспособным, чему есть медицинское подтверждение. Но такие случаи крайне редки, и обычно речь идёт о намеренном обмане банка, что уже грозит возбуждением уголовного дела в отношении виновных лиц.

Расторжение договора в судебном порядке в том числе осуществляется, если банк нарушает права заёмщика. Например, повышает ставку в одностороннем порядке. Банк может это сделать только при наличии подобного пункта в договоре или при отказе клиента от страховки после подписания соглашения, когда ставка формировалась с учётом страхования.

Заявитель должен указать в иске, почему он считает, что его права нарушены, а также предоставить доказательства (документы, которые это подтверждают). Если действия банка не соответствуют нормам законодательства, суд встанет на сторону истца и расторгнет договор ипотеки. Стоит понимать, что это не означает списание задолженности: суд либо обяжет клиента произвести единовременную выплату банку, либо освободит от обязательства, но квартира будет реализована.

Продажа залоговой квартиры

Если заёмщик хочет прекратить ипотеку, он также может договориться с банком о продаже квартиры, которая находится в залоге. Варианта здесь два: полное погашение долга перед банком за счёт вырученных средств или перевод обязательства на нового заёмщика. И в первом, и во втором случае необходимо согласие банка. На практике такие сделки – не редкость, так как банкам выгоднее получить деньги или нового заёмщика, а не просроченную задолженность.

В первом случае проводится стандартная сделка купли-продажи, но только с тем условием, что часть передаваемых денег идёт на погашение обязательства. Обычно стороны вместе едут в банк, где осуществляются расчёты. Важный момент – узнать о времени, требуемом для появления в системе сведений о полном погашении задолженности. Что касается закладной – в некоторых банках необходимо заранее уведомлять о дне получения документа.

Если покупатель по договору купли-продажи становится новым заёмщиком, то проведением сделки занимаются сотрудники банка. Они готовят документы, проверяют финансовую надёжность потенциального заёмщика и контролируют переход права собственности. Клиент возвращает часть средств, уже уплаченных по кредитному договору, – за счёт полученных от покупателя. Эти моменты изучаются банком, без согласия которого смена стороны в обязательстве невозможна.

Источник https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-razyasnil-poryadok-obrashcheniya-vzyskaniya-zaloga-obespechivayushchego-ispolnenie-kreditnogo-dogovora/

Источник https://finuslugi.ru/ipoteka/stat_kak_otkazatsya_ot_ipoteki_sposoby_rastorzheniya_dogovora

Источник

Источник