Как заработать на недвижимости в 2021 году: эффективные стратегии

Сегодня существует достаточно большое количество инвестиционных инструментов, способных не только сохранить финансы, но и преувеличить их количество. Однако рынок недвижимости обладает одним уникальным преимуществом: в отличии от всевозможных акций и облигаций ценность дома или квартиры гораздо более понятна любому человеку.

Кризис – отличное время для заработка

На китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов, один из которых обозначает «опасность», а второй – «возможность». Эта древняя китайская мудрость как нельзя кстати актуальна сегодня – не смотря на сложную экономическую ситуацию во всём мире, именно сейчас самое лучшее время, чтобы начать зарабатывать не недвижимости.

За предыдущий «кризисный» год цены на жилье в России выросли примерно на 10%, и эта тенденция всё ещё сохраняется. Главная причина такого роста – повышенный спрос не недвижимость, который, в свою очередь, подталкивается новыми программами государственной поддержки ипотечного кредитования и снижением ставок по кредитам.

Благодаря пониженным процентам многие люди смогли себе позволить приобрести более дорогое и комфортное жильё, а некоторые в принципе задумались о покупке первой недвижимости, хотя раньше не имели такой возможности.

Те же самые причины актуальны и для инвестирования на рынке недвижимости, порог входа на который сегодня стал существенно ниже.

Стратегия №1: Покупка жилья для перепродажи

Вообще покупка жилья ­– один из наиболее консервативных способов инвестирования, основной целью которого является сохранение текущего капитала от инфляции. Тем не менее, если грамотно подойти к этому вопросу, получится и не плохо заработать.

Основная формула заработка достаточно проста: нужно сложить все суммы, затраченные на покупку, оформление, ремонт, налоги и прочие расходы, связанные с приобретением и владением недвижимостью, а затем продать её за большую сумму. Разница и будет вашей прибылью.

На деле каждый из этих пунктов требует очень пристального внимания и зависит от множества факторов, каждый из которых крайне важен.

В первую очередь стоит понимать каким образом будет приобретаться квартира – за счёт собственных или заёмных средств. В случае ипотеки следует заложить в будущую минимальную сумму продажи проценты по кредиту, расходы на оформление страховок и оценочного альбома и прочие обязательные платежи, которые накладывает банк.

Затем стоит определиться с районом города, недвижимость в котором наиболее ликвидна и может быть в последствии быстро реализована, а после – с типом приобретаемой недвижимости. Так новостройки и квартиры на вторичном рынке обладают целым рядом преимуществ и недостатков по сравнению друг с другом, которые нельзя не брать в расчёт.

Например, квартиру на «вторичке» можно гораздо быстрее подготовить к продаже – начинать ремонт можно сразу после получения ключей. Кроме того – с продавцом легко можно поторговаться и получить дисконт в 5-10% от стоимости квартиры. Конечно, далеко не все готовы на такие условия, но, если вы клиент с «живыми деньгами» (то есть без ипотеки и готовый выйти на сделку в ближайшие дни), а продавцу очень срочно нужно продать квартиру – скидка практически гарантировано у вас в кармане. Минусы же «вторички» тоже на поверхности: требуется серьёзная юридическая экспертиза, чтобы не приобрести проблемную недвижимость, а сама ликвидность квартиры даже после проведенного ремонта будет уступать аналогичной жилплощади в новостройке из-за общего состояния самого дома.

Плюсы новостройки обратно пропорциональны минусам вторички: квартира в новом и современном доме – гораздо более лакомый кусочек, так что на нее будет легче найти покупателя, а с юридической точки зрения такая покупка требует значительно меньше проверок, т.к. до вас этой недвижимостью никто не владел. По сути, самое главное здесь – выбрать надёжного застройщика. С минусами всё сложнее: несмотря на то, что довольно часто можно встретить акции и специальные предложения, большого дисконта здесь ждать не стоит. Кроме того, начать ремонт и выставить квартиру на перепродажу получится далеко не сразу – чем меньше степень готовности дома, тем сложнее просчитать реальный срок его сдачи, а покупать недвижимость в самом конце строительства максимально невыгодно, т.к. её цена будет уже достаточно высокой.

Отсюда можно сделать следующие выводы по доходности различных типов недвижимости:

Тип недвижимости	Срок реализации	Возможный доход
Новостройка	1,5 — 2 года	До 50%
Вторичка	1 — 3 месяца	До 30%

Важно понимать, что представленные цифры могут быть достигнуты только при правильном просчёте всех вложений и выборе наиболее подходящих объектов для инвестирования.

Стратегия №2: Покупка жилья для сдачи в аренду

В случае если вы не хотите зарабатывать на постоянной покупке и перепродаже квартир, а просто желаете получить источник небольшого пассивного дохода, то эта стратегия – одна из наиболее подходящих.

Как и в предыдущем примере вам, конечно, же нужно выбрать между новостройкой и вторичкой, ипотекой и покупкой за собственные средства и т.п., однако есть и несколько других очень важных факторов.

Так для квартиры, которая в последующем будет сдаваться в аренду крайне важен правильный выбор локации. Полностью идентичные квартиры, расположенные в одном районе города, но на разном расстоянии от станций метро и выездом на крупные магистрали заведомо будут различаться по стоимости ежемесячной аренды. Поэтому если вы хотите получать максимальную выгоду – стоит на этапе покупки вложиться в более ликвидный объект.

Сэкономить на покупке в новостройке можно, выбрав вместо жилой квартиры апартаменты – они имеют иной юридический статус и стоят дешевле жилой недвижимости, но для арендаторов это не имеет особенной роли.

Несомненным плюсом данной стратегии является возможность приобрести недвижимость, не располагая всей суммой на его покупку. Иначе говоря – купить её в ипотеку, а ежемесячные платежи выплачивать за счёт арендаторов. В зависимости от стоимости квартиры и вашего первоначального взноса они могут как полностью покрывать платёж по кредиту (в идеале), так и только его часть. Таким образом через определённое количество лет долг за квартиру будет полностью выплачен, после чего можно будет или продолжить сдавать её в аренду или продать, чтобы зафиксировать прибыль.

Доходность данной стратегии инвестирования для Москвы – от 25 000 рублей в месяц, в зависимости от типа недвижимости.

Стратегия №3: Субаренда

Если покупка квартиры для вас – слишком сложная задача, то это совсем не повод отчаиваться. Заработать на рынке недвижимости возможно даже в том случае, если у вас никакой недвижимости нет вовсе.

Минимально рабочая схема такой стратегии выглядит следующим образом: необходимо снять квартиру в собственника по одной цене, а затем сдать кому-то другому по более высокой.

На деле это реализовать достаточно сложно, т.к. не многие владельцы недвижимости разрешают пересдавать свои квартиры, и не многие клиенты готовы снимать такую недвижимость по завышенной цене. Из-за этого в последнее время набирает популярность посуточная субаренда квартир, ситуация с которой кардинально иная.

При полной «загрузке» квартиры за один месяц можно заработать до 200-300% от её реальной ежемесячной цены. Эта сумма очень сильно зависит от места расположения объекта, его состояния, а также ваших организаторских способностей. Имея возможность такого заработка, можно легко предложить собственнику жилья более высокий ежемесячный платёж, чтобы добиться разрешения на субаренду.

Однако стоит помнить, что эта стратегия предполагает расходы на уборку квартиры после каждого жильца, оплату дополнительных налогов (т.к. такая деятельность уже будет приравниваться к предпринимательской) и затраты на рекламу. Кроме того, вам потребуется тратить большое количество собственного времени чтобы встречать и провожать жильцов или же нанять для этой работы администратора.

В итоге данная стратегия может быть максимально прибыльной в том случае, если вы используете несколько объектов недвижимости, договор с клининговой компанией и нескольких сотрудников отвечающих за маркетинг и бронирование.

Взвешенное решение: в какую недвижимость инвестировать сегодня

Прогнозы на 2021 год не однозначны: одни эксперты предполагают спад спроса при сохранении цен на существующем уровне, другие предрекают повышение стоимости квадратного метра в новостройках на 15%, третьи не исключают понижение в диапазоне 5% на вторичное жильё. Но аналитики сходятся во мнении, что всё будет зависеть от экономической ситуации.

«Сегодня мы наблюдаем одновременное действие кризиса в мировой экономике и эпидемиологического кризиса. Действуя в совокупности, они, скорее всего, играют против роста цен на недвижимость: как первички, так и вторички. Причём если рублёвые цены будут даже держаться, валютная цена будет неизбежно падать», — выражает свою точку зрения на происходящее Николай Межевич, доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Вопрос цены

Среди точно известных факторов, сработавших на рост интереса потребителей к объектам первичного рынка в этом году, можно отметить программу льготной ипотеки со ставкой 6,5%, продлённую до 1 июля следующего года. Впрочем, не исключена пролонгация и в дальнейшем. Этот же фактор сработал на повышение стоимости квадратного метра строящегося жилья. Аналитики отмечают, что по Петербургу цена в сравнении с апрелем 2020 года поднялась в среднем на 15–17%.

По данным экспертов, интерес потребителей к предложениям на вторичном рынке в Северной столице тоже был довольно высок: но при этом потребитель чаще интересовался объектами в домах, введённых в эксплуатацию на протяжении последних 10 лет, — в них квартиры подорожали с начала года в среднем на 15%. Ярче всего отразилась тенденция на стоимости студий и однушек, с важной приставкой-определением — ликвидных. Гораздо более скромный рост цен демонстрируют объекты «старой постройки», до 2000 года, — всего 5–7%.

В целом же эксперты говорят о том, что первичный рынок уже почти догнал вторичный по средней стоимости квадратного метра. Цифры также демонстрируют, что готовое жильё прибавляет в цене не равномерно: покупатель голосует рублём за ликвидность, которая зависит от многих факторов, при этом такой критерий, как степень износа дома, существенно влияет на привлекательность предложения. Первичный рынок интересен, в том числе, концептуальным подходом девелоперов к формированию проектов — и продаваться эти объекты, судя по приведенной статистике, будут дороже и быстрее: как в статусе строящегося жилья, так и «новой вторички». Не менее привлекательными эти квартиры являются для потенциальных арендаторов: современные здания обещают меньше проблем и больше комфорта.

Учитывая неясные перспективы, скорость принятия решения об инвестиционных вложениях в недвижимость может оказаться самой главной переменной успеха данного предприятия. Хотя не менее важную роль сыграет выбор самого объекта.

Брать нельзя ждать

«Инвестор должен видеть преимущества объекта уже в момент покупки – локация, удалённость от метро, инфраструктура, качество самого дома и т.д.», — говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов.

Чтобы не быть голословными, для примера выберем конкретную локацию, заложив критерий популярности, а значит, заинтересованности потребителя, — аналитики рынка предполагают, что, благодаря большому объёму предложений, стабильно высокий уровень продаж в течение ближайшего времени будет обеспечен на первичном рынке недвижимости Выборгского района. Здесь в текущем году возводится порядка 30 объектов.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей делится конкретными данными: «С начала 2020 г. до сентября на первичном рынке в Выборгском районе было реализовано около 185 тыс. жилья. При этом, более 110 тысяч было реализовано за период действия льготной ипотечной программы апрель–сентябрь 2020 г., что на уровне аналогичного показателя за 2019 г. Однако, стоит брать во внимание тот факт, что в сентябре 2020 показатель частично занижен в виду увеличения сроков регистрации ДДУ».

Условия эксперимента предполагают сравнение объектов строящегося и готового жилья в одной локации — что позволит рационально оценить все возможные перспективы. В нашем случае критериям задачи подходит вариант у станции метро «Проспект Просвещения»: менее чем в двух километрах от неё возводится ЖК «Лондон Парк», окружённый районом со сложившейся застройкой. К тому же, этот вариант нам позволяет соблюсти ещё одно из условий грамотного вложения средств, о котором говорит директор компании «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин: «Если не очень разбираетесь в недвижимости и не у кого спросить, то покупаете в больших ЖК известных застройщиков. Застройщик, скорее всего, рассчитал привлекательность и/или «подраскрутит» локацию и недвижимость будет ликвидной». Компания «Л1», которая возводит ЖК «Лондон Парк», имеет 30-летний опыт работы, в её портфолио более 1 млн построенных квадратных метров.

Рассмотрим динамику цен: изменения за год, с включением в таблицу «знакового» для рынка августа 2020-го. Сделаем небольшую оговорку: вторичный рынок мы возьмём «в совокупности» — из-за неоднородности предложений даже в границах одной локации, но сравнивать стоимость квадратного метра в ЖК «Лондон Парк» с другими проектами, реализующимися в районе, будет некорректно: компания «Л1» строит этот объект по «старым правилам», без эскроу-счетов, что позволяет девелоперу предлагать конкурентные цены. И, как демонстрирует график, они постоянно растут.

Таблица 1. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей

Не меньшую значимость месторасположения объекта отмечает и руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров: «Я бы рекомендовал ориентироваться не на год постройки жилья, а на локацию и состояние квартиры, подъезда и территории». Попробуем рассмотреть в деталях предложения выбранной локации с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Локация в деталях

В выбранном для изучения микрорайоне достаточное количество объектов социально-бытовой инфраструктуры, способных обеспечить население требуемым числом мест в учебных заведениях, товарами и услугами, — с учётом заселения ЖК «Лондон Парк». И если брать за ориентир новостройку, то в радиусе 2 км от неё — несколько садов и скверов, парки Муринский и Сосновка, что предполагает не только приятные прогулки «под сенью» и различные варианты маршрутов для пробежек, но также рисует неплохую картину экологической обстановки. Кстати, в соседнем с ЖК «Лондон Парк» комплексе «Поэт» от того же девелопера 4 000 кв. м отведено под зелёные насаждения, а в изучаемом проекте — свой вишнёвый сад, розарий и берёзовая аллея. Но это уже относится к вопросу благоустройства придомовых территорий, к которому мы еще вернемся.

Возвращаясь к теме степени наполненности локальной инфраструктуры и перспективах её развития, отметим, что она обогащается, в том числе, за счёт строящегося объекта. На территории ЖК «Лондон Парк» в 2021 году будет введён в эксплуатацию 5-этажный ТРК, где на 75 тыс. кв. м предусмотрены помещения для магазинов различного профиля, заведений общепита, салонов, центров досуга. Уже готовится к открытию физкультурно-оздоровительный комплекс с несколькими гимнастическими и тренажерными залами, а также двумя бассейнами, который тоже является частью проекта. Всё это позволит сделать жизнь в микрорайоне более насыщенной, привносит больший комфорт — однако, конечно, собственники и арендаторы квартир в ЖК «Лондон Парк» в более выгодной позиции за счёт близкого расположения новых объектов инфраструктуры к своему жилью, что повышает ликвидность строящегося жилья, если рассматривать локацию с точки зрения перспектив развития.

Транспортная доступность также не вызывает вопросов: путь из рассматриваемого микрорайона до станции метро «Проспект Просвещения» займёт порядка 20 минут пешком — и около 10, если воспользоваться наземным общественным транспортом. К услугам местных жителей — маршрутки, автобусы и трамваи, в том числе, следующие по маршруту №100, «соединяющему» красную и синюю ветки метро. Около 20 минут потребуется, чтобы выехать на КАД, дорога в аэропорт на собственном автомобиле или такси займет не более часа.

Товар лицом

Поскольку год постройки тоже является важным критерием, судя по приведённым данным, а эксперты советуют обратить внимание на качество дома, состояние коммуникаций, и, кроме того, планировки — подробно изучим эти вопросы, чтобы минимизировать риски при покупке.

Вторая очередь ЖК «Лондон Парк» будет частично введена в эксплуатацию во II квартале 2021 года, ещё два корпуса и два паркинга — в IV квартале 2023-го. Технология строительства — кирпично-монолитная, что говорит о надёжности и долговечности здания, хорошей тепло- и шумоизоляции. Планировки квартир — современные, с высоким показателем эргономичности, высота потолков составляет 2,85 м. Места общего пользования предполагают высокий уровень комфорта для будущих жильцов, в каждой секции устанавливаются скоростные бесшумные лифты OTIS. И ещё один момент — периметр жилого комплекса огорожен, ведётся круглосуточное видеонаблюдение, реализована концепция «двор без машин».

Сложившаяся застройка — это действительно широкий выбор вариантов. В обозначенной локации можно найти многие типовые и «индивидуальные» проекты домов второй половины прошлого века. Год постройки является довольно важным пунктом при анализе объекта недвижимости как варианта для инвестирования: не стоит забывать о таком параметре, как степень физического износа здания. Которая, кстати, также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома — многие потенциальные покупатели квартир интересуются размером фактических платежей за жилищно-коммунальные услуги: эта заметка на случай сценария продажи объекта для инвестиций. Новым строениям капитальный ремонт ещё долго не понадобится, для остальных — потребность со временем переходит в разряд перманентных.

Но вернёмся к предложениям в микрорайоне. Здесь нередко встречаются дома 1978 года постройки, относящиеся к серии 1-528КП-82, известной по народному наименованию «ледокол». Тип здания кирпичный, с железобетонными плитами перекрытий. Кроме того, в данной локации популярна серия 1ЛГ-606: панельные дома, которые возводились в Петербурге в 1965–74 годах. В этой части Выборгского района — как раз строения «последней волны». На сайтах, посвященных информации о различных проектах домов в Северной столице, можно найти сведения, что здания довольно тёплые, с «неплохой» шумоизоляцией, однако к недостаткам авторы статей относят качество заделки стыков в процессе крупнопанельной сборки. Чуть позднее, в 1982, в данной локации появились здания типовой серии 1МГ-600: каркасно-панельные дома с блочными наружными стенами. Ещё один распространенный вариант — кирпичные строения без определённой серийной принадлежности 1989–92 годов постройки.

Процент износа вычисляется с учётом года постройки: есть средние нормативные значения срока эксплуатации зданий. Например, для панельных домов 1965–80 годов, а также кирпичных строений позднего и постсоветского периода он составляет порядка 100 лет, а для современных — кирпично-монолитных зданий, как ЖК «Лондон Парк», — 125–150. Итого: более новый дом простоит ещё и дольше, и, конечно, в нём нет ни одного признака обветшания, которые срабатывают на понижение цен на объекты вторичного рынка.

Помимо физического, существует понятие морального износа — это вопрос не только эстетики восприятия, но и комфорта проживания, общей концепции окружения и благоустройства придомовой территории. Здесь также оцениваются планировки квартир, состояние систем инженерного оборудования, плотность застройки.

Новые проекты всё это учитывают — причём застройщики стремятся «опередить время», прогнозируя предполагаемые запросы потребителя на весь период реализации объекта. И сегодня во многом ставка делается именно на создание комфортной среды: это касается как квартиры, так и всей внутренней инфраструктуры проекта, а также визуальной составляющей — данными исследований доказано, что восприятие внешнего облика комплекса сегодня играет важную роль при принятии решения о покупке. И снова первичный рынок здесь на высоте.

Если говорить о придомовых территориях, стоит учитывать постепенную «эволюцию» благоустройства: от необходимого минимума к современным решениям, нацеленным на создание оптимальных условий времяпрепровождения на придомовых участках для людей разного возраста с различными интересами и увлечениями. Учитывая растущий уровень автомобилизации, не лишним будет изучить наличие парковочных мест. Опять же — проекты последних лет в этом отношении предлагают большее разнообразие, позволяющее соблюдать принципы комфортной организации пространства двора для всех жильцов комплекса.

Источник https://www.ndv.ru/journal/articles/kak-zarabotat-na-nedvizhimosti-v-2021-godu-3-strategii-930

Источник https://www.dp.ru/a/2020/11/30/Vzveshennoe_reshenie_v_kak

Источник

Источник