Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция для вторички

Покупка нового жилья – удовольствие дорогостоящее, поэтому многие семьи вынуждены привлекать заемные средства. Ипотечное кредитование на сегодняшний день выгоднее обычных займов. При этом на нем можно сэкономить дополнительно, если рассмотреть вариант приобретения квартиры на вторичном рынке. Какие подводные камни могут встретиться при покупке квартиры в ипотеку на вторичке и как их избежать, расскажем в этом материале.

Плюсы и минусы

Покупка квартиры в новостройке или на этапе строительства не всегда экономически обоснована: цена на квадратный метр выше, сроки сдачи дома в эксплуатацию очень условны, возможность получить кредит в банке не гарантирована. Именно поэтому в последние годы сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости существенно вырос.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция от эксперта

Плюсы «вторички»

• цена – на старое жильте она ниже, чем на квартиру в новостройке;
• наличие развитой инфраструктуры – школ, детских садиков, торговых точек, транспортных развязок и т.п.;
• возможность въехать сразу после покупки – для того, чтобы его предложение было конкурентоспособным, продавец старается сделать хотя бы минимальный косметический ремонт. При определенных усилиях есть шанс найти квартиру с отделкой по последней моде;
• вероятность получить ипотеку на приобретение «вторички» выше – банки более благосклонно относятся к таким заявлениям из-за высокой ликвидности готовой квартиры, чем к вариантам с покупкой новостроек.

Минусы при покупке «вторички»

• повышенная процентная ставка по кредиту для приобретения ненового жилья;
• не всегда находится возможность подобрать квартиру с желаемыми характеристиками;
• степень износа может потребовать дополнительных вложений на капитальный ремонт;
• риски, связанные с возможными юридическими последствиями от прежних владельцев.

Тем не менее, покупка квартиры в ипотеку во вторичке неизменно пользуется спросом: главным критерием становиться более разумная с экономической точки зрения его стоимость.

Оформляем квартиру в ипотеку: пошаговые действия

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

• Сбербанк со ставкой от 7,3%;
• ВТБ со ставкой на некоторые продукты в 7,4%
• Раффайзенбанк берет 8,29% по ипотечным договорам на вторичку;
• Альфа Банк предлагает займы на жилье по 8,49% годовых.

Внимательно изучить перечень программ, по которым предлагаются займы. Сегодня возможно получить кредит на льготных условиях по социальным направлениям: военная ипотека, помощь молодой семье, материнский капитал.

Предварительно рассчитать стоимость кредита: его размер, обязательную страховую сумму, проценты к погашению, размер ежемесячного взноса. Сделать это можно на сайте выбранного банка с помощью он-лайн калькуляторов. При покупке квартиры на вторичном рынке (в отличие от новостроек) обратиться можно в любой банк: все крупные кредитные учреждения готовы работать по таким договорам.

Требования к заемщику: проверьте свои возможности

Получить кредит на покупку жилья удается только при соблюдении всех условий, предъявляемых банком к заемщику. Основные из них:

• российское гражданство;
• наличие постоянной регистрации в городе, где планируется покупка;
• возраст – в разных банках условия разные. Чаще всего рассматривают заявления от граждан 21 – 65 лет с условием погашения кредита в данном возрастном диапазоне. Сбербанк принимает заявки от людей 21 – 75 лет;
• стаж работы на одном предприятии не менее 6 месяцев на момент подачи заявления;
• размер дохода, его стабильность.

Дополнительно банк рассматривает кредитную историю потенциального клиента. Если в его практике были случаи недобросовестного отношения к имеющимся обязательствам (нарушение сроков платежей по прежним кредитам, отказ от исполнения договорных условий, случаи банкротства), с высокой долей вероятности оформить ипотеку не получится.

Финансовое условие, которое должно быть обязательно соблюдено: размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика. Чем меньше этот процент, тем более лояльно банк отнесется к заявлению клиента.

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

• паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
• свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей (если есть);
• копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
• справку о доходах (минимум за последние полгода).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

• наличие детей и зарегистрированного брака;
• готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
• наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Банк рассматривает заявления на выдачу ипотечного кредита в течение 5-7 рабочих дней. При получении положительного ответа на поиск подходящей квартиры клиенту дается срок от 2 до 4-5 месяцев.

Шаг 3. Выбираем квартиру: что будет рассматривать банк, на что обратить внимание самому

Подбирать квартиру на вторичном рынке необходимо учитывать требования, которые докажут ликвидность и беспроблемность квартиры для банка:

• жилье не должно находиться в аварийном или ветхом доме;
• желательно не выбирать квартиры на первом и последнем этаже;
• часто жилье в пятиэтажках («хрущевках») не рассматривается банком для ипотеки;
• наличие неузаконенных перепланировок станет причиной отказа;
• срок владения последним собственником не должен быть меньше трех лет;
• квартира не должна иметь обременений;
• в числе собственников не должны фигурировать дети-сироты, инвалиды, лица, отбывающие наказание;
• владелец не должен являться родственником заемщика.

Исходя из этих требований, покупателю будет необходимо проверить юридическую чистоту приобретаемого жилья. Чтобы убедиться в добросовестности продавца, нужно получить данные по истории квартиры. Получить такие сведения можно из выписки ЕГРН.

Сведения, которые можно получить из выписки ЕГРН:

• личные данные всех владельцев имущества, как настоящих, так и предыдущих;
• форму собственности (долевую, полную);
• даты оформления жилья с учетом всех предыдущих изменений;
• все ограничения и обременения, действующие и закрытые;
• технические характеристики (они пригодятся при проведении оценки квартиры банком).

Перед окончательным одобрением кредита, банк может сам провести оценку приобретаемого жилья, привлекая к этому вопросу аккредитованного оценщика. При этом нужно быть готовым к тому, что его расчет не обязательно совпадет с ожидаемой покупателем суммой.

На какие моменты стоит обратить внимание, кроме юридической чистоты планируемой сделки? При покупке вторичного жилья – на состояние дома, внутриквартирных и общих коммуникаций, необходимости в капитальном ремонте. Эти нюансы также могут отрицательно сказаться как на оценочной стоимости объекта, так и на решении банка об одобрении сделки.

Важно! Если квартира получена владельцем по приватизации, есть риск того, что в ней будет зарегистрировано лицо с правом пожизненного проживания. Выписать его в таком случае не представляется возможным. Этот момент нужно учитывать при проверке.

Шаг 4. Получаем одобрение сделки

Подобрав квартиру для покупки, собираем необходимые для совершения сделки документы, и предоставляем их в банк для проверки и окончательного одобрения. В этот пакет в обязательном порядке включаем:

• договор купли-продажи (предварительный вариант);
• выписку из ЕГРН (обычную или в расширенном формате). В некоторых случаях ее могут заказать специалисты банка;
• техпаспорт недвижимости, справку об отсутствии обременений (при необходимости);
• данные о зарегистрированных в квартире людях; – для подтверждения рыночной стоимости квартиры;
• свидетельство о регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
• сведения о продавце – личные данные, место жительства и регистрации;
• разрешение на продажу от второго супруга, если объект приобретался в браке;
• при наличии детей, зарегистрированных в квартире – согласие опеки на отчуждение жилья.

После проверки документов банком назначается дата будущей сделки. Подписание договора купли-продаж, ипотечного договора и банковской закладной происходит одномоментно, и в этот же день деньги помещаются в ячейку до момента регистрации собственности.

В момент заключения кредитного договора банк накладывает обременение на залоговую квартиру, продать или подарить ее не удастся до момента полного погашения обязательств по ипотеке.

Важно! Все банки включают в ипотечные договора страхование квартиры, как обязательное условие. Кроме самого жилья чаще всего предлагают застраховать дополнительно жизнь заемщика и титул (то есть ответственность других членов семьи по обязательствам клиента). Отказаться от расширения объектов страхования можно, но это повлечет за собой увеличение процентной ставки по ипотеке.

После подписания договора купли-продажи сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Как правило, на это требует до 5 рабочих дней.

Риски и расходы (явные и скрытые) при оформлении ипотеки

Сумма, которую придется потратить при оформлении ипотеки на вторичку, варьируется от нескольких тысяч рублей до десятков и даже сотен тысяч. Зависит это от некоторых факторов.

Привлечение риелторов. Зачастую самостоятельно организовать подбор и покупку жилья довольно сложно, поэтому многие пользуются услугами профессионалов. Важным моментом будет обозначенная в договоре ответственность за проверку квартиры на юридическую чистоту. Оплата за такие услуги может составить несколько десятков тысяч рублей.

Проведение рыночной оценки квартиры. Деньги придется потратить на услуги аккредитованного банком оценщика. Поискать более дешевые варианты не получится.

Оплата нотариальных услуг. Банк может настаивать на нотариальном заверении сделки. Но законодательно это требуется только в трех случаях:

• если собственником является несовершеннолетний гражданин;
• если собственник находится под опекой из-за недееспособности;
• если квартира находится в долевой собственности у нескольких лиц.

Комиссии банка. Они могут быть завуалированы под оплату других услуг. Действия, за которые банк возьмет дополнительные суммы, будут прописаны в договоре, и на них необходимо обратить внимание.

Сумма первичного взноса. Размер первоначального взноса можно снизить по договоренности с банком. Однако нужно помнить, что в таком случае процентная ставка по самому кредиту будет несколько выше. В некоторых банках легко идут на отказ от первого платежа, но и проценты там существенно превышают средние.

Ограничение прав заемщика. Важный момент – в договоре может быть прописан запрет на досрочное погашение обязательств по ипотеке. Для заемщика это может быть экономически невыгодным.

Как и где получить ипотеку на вторичное жилье в 2021 году: практическое руководство

Покупка квартиры в ипотеку часто становится единственной возможностью приобрести собственное жилье. Предложений от банков в этой сфере много, но есть и нюансы, которые стоит учитывать покупателю.

Как происходят процедура оформления кредита и сделка? В каких случаях заемщику могут отказать в выплате? Об условиях получения ипотеки на вторичное жилье в России мы попросили рассказать руководителя направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антона Красильникова.

Особенности ипотеки на вторичку

Вторичным называют жилье, в котором до вас уже кто-то жил или на него оформлено право собственности. Это может быть квартира как в старом фонде, так и в новом доме, который уже сдан, принят в эксплуатацию и заселен. Такой тип жилья имеет немало преимуществ.

Во-первых, готовность объекта снижает риски банковских организаций, поэтому ипотеку на покупку вторичного жилья выдают охотнее, чем на первичку. В случае проблем с выплатой по кредиту в залоге у банка остаются не права на жилье, как происходит с новостройками, а готовые квадратные метры.

Во-вторых, такое жилье удобно и для покупателя. Ведь приобретая квартиру в новостройке на этапе строительства, нужно ждать, когда жилье будет достроено и готово принять новоселов. На это могут уйти годы. И в это время вопрос оплаты аренды квартиры для проживания и выплаты по ипотеке может стать непосильным финансовым бременем. Если приобрести готовую квартиру, в нее можно сразу переехать. Это исключает необходимость выплат арендодателю. А сумма ежемесячных платежей банковской организации нередко оказывается равной средней арендной плате.

В-третьих, при покупке не возникает сложностей с оформлением документов. Так как жилье уже имеет собственника, для его продажи достаточно составить всего один договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Кроме того, банки не ограничивают заемщиков в выборе недвижимости. Покупатель может подобрать ту квартиру, которая подходит ему по площади, расположению и стоимости, за исключением старого и аварийного жилья. Если же речь идет о новостройках, банки могут диктовать условия по выбору недвижимости с учетом собственного «рейтинга доверия» застройщикам. На приобретение квадратных метров у компании с сомнительной репутацией деньги не дадут.

Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку

Для приобретения жилья потребуется пройти три обязательных этапа.

1. Выбрать банковскую организацию, готовую выдать вам кредит. Для этого можно посетить разные банки в вашем городе, уточнить условия кредитования и обсудить возможность выплаты вам ипотеки.
2. Подобрать жилье для покупки. При этом с продавцом нужно обязательно согласовать, что недвижимость будет приобретаться за кредитные средства. Для большинства собственников это имеет значение, так как определяет нюансы процедуры и получения денежных средств. Нередко банки перечисляют деньги продавцу строго по безналичному расчету. Кроме того, само перечисление происходит уже после оформления права собственности на покупателя. Если продавец не готов ждать или хочет получить деньги наличными — это может вызвать трудности при заключении сделки.
3. Предоставить банковской организации документы на приобретаемое жилье. Если переговоры с собственником прошли успешно, нужно показать банку, что ваша покупка станет для него ликвидным залогом. Обычно банки просят предоставить оценку квартиры, выписку из ЕГРП, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Если за квартирой не тянется подозрительный шлейф сделок, ее юридическая чистота не вызывает вопросов, а банк устраивает и год постройки дома, и место его расположения, и состояние жилплощади, тогда ипотека на покупку квартиры на вторичном рынке может быть оформлена. В банке назначат день подписания ипотечного договора и договора купли продажи.

После этого на имя заемщика откроют счет, куда и будет перечислена кредитная сумма. Иногда банки предлагают перевести деньги на аккредитив, то есть временный счет, на котором сумма остается до момента регистрации права собственности покупателя, а потом переводится продавцу. Или же могут предложить воспользоваться банковской ячейкой, вскрыть которую также можно будет после оформления документов.

Условия ипотеки на вторичку

Не существует единых условий, обязательных для всех банков в стране по выплате ипотечных кредитов. Каждая финансовая организация устанавливает свои критерии отбора заемщиков и предлагает собственные условия кредитования.

«Райффайзенбанк традиционно придерживается консервативной кредитной политики и комплексно взвешивает все риски при формировании предложения, — комментирует Антон Красильников. — Мы не ограничиваем клиентов разных профессий, полов или возрастов в возможности получения займа. Но, как и в случае с любым другим кредитом, решение принимается, исходя из доходов, кредитной истории и долговой нагрузки клиента».

В каждом банке есть свои критерии оценки платежеспособности заемщика. В выплате могут отказать, если у клиента есть просрочки в других кредитных организациях. Или он уже имеет долговые обязательства перед другими банками, из-за которых может не рассчитаться по выплатам в будущем.

Учитывают возраст, семейное положение заемщика, при этом более привлекательны для банковских учреждений семейные пары. Если кредит запрашивает молодая семья, в которой оба родителя трудоустроены и имеют стабильный «белый» доход, нет оснований отвечать им отказом.

Первый взнос и ставки по ипотеке на вторичное жилье

Может показаться, что лучшая ипотека на вторичное жилье — это та, для которой не нужен первый взнос. Но это мнение ошибочно. По словам Антона Красильникова, первоначальный взнос для каждого банка — это маркер рискованности сделки. Если заемщик не готов его выплатить, велик риск, что и в будущем он не справится с выплатами по кредиту.

Чтобы минимизировать риски, банки предлагают не лучшие условия для заемщика. Часто процент ежемесячных выплат оказывается более высоким. И в конечном счете покупатель, который планировал «сэкономить» на первом этапе, серьезно переплачивает.

«Оптимальный вариант, если размер первоначального взноса составляет 20% от стоимости жилья, — уточнил эксперт. — Это наиболее выгодный для клиента размер первоначальной суммы, он же рекомендован Центробанком. При таком первоначальном взносе банк имеет возможность предложить более комфортные условия кредитования с выгодной процентной ставкой. Сам клиент получает возможность быстрее рассчитаться по кредиту и сэкономить, избежав переплат по процентам».

Но «твердой» суммы первоначального взноса, установленной на государственном уровне, не существует. В каждом банке и даже в рамках разных программ она может отличаться. Как и размер процента ежемесячных выплат. Крупные финансовые учреждения могут предлагать более выгодные процентные ставки. Кроме того, нередко предлагают особые условия кредитования для молодых семей или заемщиков с детьми.

«Минимальная ставка на приобретение недвижимости на вторичном рынке в Райффайзенбанке составляет 8,19%, — привел пример Антон Красильников.. — Кроме того, мы предлагаем льготную ставку по ипотеке — 4,99% для семей с двумя и более детьми».

Источник https://egrnreester.ru/articles/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya-dlya-vtorichki

Источник https://riafan.ru/1315051-kak-i-gde-poluchit-ipoteku-na-vtorichnoe-zhile-v-2021-godu-prakticheskoe-rukovodstvo

Источник

Источник