Содержание

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки

Ипотека с дифференцированными платежами встречается редко в нынешнее время. Так как банкам выгоднее, когда заемщик стабильно выплачивает кредит.

Дифференцированные платежи позволяют клиенту самостоятельно выбирать сумму взноса и даже расплатиться по кредиту досрочно для экономии. Банки дают ипотеку под не высокий процент, но стараются получить прибыль именно с него. Поэтому досрочный возврат для них не прибылен.

Но если вы берете ипотеку впервые, то необходимо детально разобраться какие выгоднее при оплате схемы, а какие проще.

Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

Во время оформления ипотечного договора банк предлагает клиенту на выбор схему погашения задолженности – аннуитетную или дифференцированную.

Дифференцированный платеж по ипотеке подразумевает оплату самого тела кредита в первые месяцы. Проценты будут начисляться ежемесячно в зависимости от остатка долга. Поэтому когда тело кредита будет выплачено, заемщику останется погасить проценты.

Людям с низким заработком такая схема не приносит выгоды, так как суть в быстром погашении тела кредита. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах, особенно если внести в течение первых месяцев большую часть долга.

Аннуитетный платеж проще для расчётов, ведь здесь банк изначально на всю сумму долга относительно срока начисляет процент и выводит ежемесячную сумму для погашения. Первыми выплачиваются проценты, а лишь после деньги идут на погашение самого долга. Начисление процентов происходит с определенной регулярностью, в зависимости от того, в каком банке вы взяли ипотеку. Поэтому схемы могут несколько разниться по условиям.

Аннуитетный платеж не выгоден для человека, предполагающего досрочное погашение, ведь все проценты он и так уплатит банку.

Преимущества и недостатки ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотечный кредит с дифференцированными платежами достаточно сложен при первом знакомстве с ним. Но если вникнуть в суть вопроса, то можно выделить преимущества и недостатки схемы.

Необходимо рассчитать свои силы и взвесить все плюсы и минусы дифференцированной схемы погашения перед оформлением ипотеки. Если выбор сделан, то требуется узнать, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2019 году

Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения.

Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее.

Но если вы нацелены взять кредит на жилье с дифференцированной схемой погашения задолженности, то просмотрите список банков из таблицы ниже.

БанкНазвание программыКред. лимит, руб.Процентная ставкаСрок Первоначальный взнос

Россельхозбанк	Ипотечное жилищное кредитование	100 000 – 60 млн.	8.85% — 12.0%	До 30 лет	Более 15%
Ипотека по двум документам	100 000 – 8 млн.	9.35%	До 25 лет	Более 40%
Газпромбанк	Первичный рынок	От 500 000	От 9.2%	До 30 лет	Более 10%
Вторичный рынок	От 500 000	От 9.0%	До 30 лет	Более 10%

Эти два банка предлагают лучшие условия ипотечного кредитования на 2018 год. Банки учитывают пожелания клиентов о схеме выплат. Решение о назначении способа погашения долга выносится после рассмотрения заявки клиента, проверки кредитной истории и финансового состояния. Просмотрите информацию на официальных сайтах и выберите кредитора.

Калькулятор, чтобы посчитать выгоду

Провести рефинансирование ипотечного кредита, взять каникулы или попросить реструктуризацию практически не реально. Поэтому нужно провести расчет переплаты по займу еще до подачи заявки.

С помощью ипотечного калькулятора подсчет размера процентов проводится в течение минуты. Требуется заполнить пустые графы с параметрами кредита и тут же получить результат.

Предварительный подсчет через калькулятор ипотеки поможет сориентироваться на выгоде каждого способа погашения долга и рассчитать комфортные сроки.

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать?

При оформлении ипотечного займа банк просит заемщика выбрать параметры кредита. Они во многом зависят от выбранной схема погашения долга. Кредит возвращается ежемесячными платежами – это единственная устоявшаяся банковская система.

Заемщику необходимо вернуть тело кредита и начисленные на него проценты.Можно выплачивать сумму равными частями – аннуитет, или вносить деньги разными суммами – дифференцированные платежи.

Аннуитетный платеж

Аннуитетная схема предусматривает внесение ежемесячных взносов равного размера. Банком устанавливается сумма регулярного платежа в зависимости от размера кредита и выбранного срока.

На весь займ сразу начисляются проценты, и сумму процентов и кредита банк делит на количество месяцев.

Рассчитывается сумма по специальному алгоритму и клиенту перед заключением договора сотрудник озвучивает сумму ежемесячного платежа.

Аннуитетный платеж удобен, но проводить с ним досрочное погашение бессмысленно, экономия будет минимальной. Аннуитетная схема рассчитана на внесение вначале процентов в большей части, а тела кредита в меньшей, но к концу срока все меняется. Из-за этого при просьбе пересчитать размер кредита выясняется, что все проценты уже погашены, а сократить сумму самого займа банк не может. Каждая из схем имеет свои особенности, но встретить вторую на банковском рынке трудно.

Дифференцированный платеж

В альтернативном способе погашения ипотечного займа банк рассчитывает сумму ежемесячного взноса в зависимости от остатка долга. Каждый месяц количество процентов уменьшается и платить по кредиту легче. Но изначально клиенту придется вносить большие суммы, где процентная часть значительно меньше тела займа.

С дифференцированным платежом при досрочном погашении заемщик может сэкономить, так как сумма процентов высчитывается от остатка долга, а он уже погашен в большей степени. Но узнавать нужно не только, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, но и каковы условия расчёта сумм.

В связи с финансовой нагрузкой на клиента в первые месяцы ипотеки, займ с дифференцированными платежами одобряют не всем. Рассчитывать на него могут только заемщики с высоким официальным доходом. Так как, согласно законодательству, сумма платежа не должна превышать 50% от размера ежемесячной заработной платы.

Можно ли изменить аннуитетный платеж на дифференцированный?

После заключения ипотечного договора изменить схему погашения кредита нельзя. Банки дают ипотеку на определенных условиях, и аннуитет им более выгоден. Но если клиент желает сэкономить и появились дополнительные средства, то можно досрочно вернуть долг по ипотеке.

Оплачивать комиссию за досрочное погашение не требуется.

Для этого необходимо в устной или письменной форме (требования по досрочному погашению указаны в ипотечном договоре) предупредить банк о своих намерениях. Указать сумму вносимую и дату совершения операции.

После поступления денег на счет, размер основного долга и процентов будет пересчитан, и клиенту выдадут новый график выплат.

Проводить операцию разрешается неограниченной число раз, суммы взносов значения не имеют.

Что нужно для одобрения на ипотеку с дифференцированными платежами?

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Чем больше документов в пользу своей финансовой стабильности и обеспеченности предоставит заемщик, тем больше шансов получить одобрение на ипотеку с дифференцированными платежами..

Есть ли выгода в ипотеке с дифференцированными платежами?

Подыскать банк, выдающий ипотеку с дифференцированными платежами проблематично. Связано это с двумя факторами.

Первый – это желание банка получить выгоду от кредита, при аннуитетной схеме процент прибыли значительно выше. Даже если заемщик решит досрочно закрыть кредит на любом этапе. С дифференцированной схемой размер переплаты меньше за счет регулярного пересчета долга и процентов.
Второй фактор – низкий доход большинства клиентов. Не каждый человек в состоянии выдержать финансовое бремя ипотеки при больших первых взносах. От заемщика при кредите на жилье часто требуют первоначальный взнос и потом платить много и сразу тяжело. Чтобы не рисковать, банки предпочитают выдавать ипотеки с аннуитетной схемой погашения долга.

Но выгода для заемщика очевидна – дифференцированные платежи позволяют сэкономить в общей сложности.

Если есть возможность сразу внести большую сумму или планируется получение дохода (увеличение зарплаты, вступление в права наследства и т.д.), то лучше выбрать этот вариант.

Также досрочно вернуть долг банку выгоднее при дифференцированных платежах, так как проценты выплачиваются не сразу, а постепенно в зависимости от размера задолженности.

Дифференцированные платежи по ипотеке: преимущества и формула расчета

От того, погашается ли ипотека аннуитетными или дифференцированными платежами, может зависеть в конечном итоге относительная выгодность того или иного предложения.

Что такое дифференцированные платежи

Любой займ при любой системе погашения складывается из двух частей:

тело кредита — сумма, полученная заемщиком;
проценты по кредиту.

Дифференцированные платежи — это система погашения кредита, при применении которой заемщик выплачивает основную часть долга равными долями, а проценты начисляются на невыплаченную часть кредита.

Разница между аннуитетным и дифференцированными платежом в том, как гасятся проценты:

В случае аннуитетных платежей проценты по кредиту выплачиваются неравномерно: в первых платежах большую часть занимают проценты, меньшую — тело кредита. Поэтому к середине срока выплаты кредита заемщик погашает значительно меньше половины самого кредита. Но при этом ежемесячный платеж не меняется от начала и до момента погашения ипотеки. При досрочном же погашении аннуитетных платежей, вся переплата идет в основную сумму кредита;
Cтруктура платежа при дифференцированном методе проще: равными частями погашается тело кредита, а сумма процентов постепенно уменьшается, так как они начисляются на остаток долга — а он постепенно сокращается. В итоге ежемесячный платеж будет разным каждый месяц. В первые годы на плечи заемщика ложится значительное долговое бремя, но со временем платить ипотеку становится все легче.

Из-за сложной формулы рассчитать аннуитетный платеж довольно непросто. Сказать как будет различаться в итоге переплата по кредитам с равной суммой, но разными системами погашения, проблематично. Но в большинстве случаев переплата по ипотеке с дифференцированными платежами будет на порядок меньше.

Агентство кредитных гарантий — поддержка среднему и малому предпринимательству.

Все возможные виды погашения кредитов найдете в нашем материале.

Расчет и формула аннуитетного платежа: http://creditbery.ru/credits/ipoteka/formula-annuitetnogo-platezha.html

Расчет и формула платежа по ипотеке

О том, как рассчитать аннуитетный платеж, подробно написано в нашей предыдущей статье.
Расчет ежемесячного платежа по ипотеке при дифференцированном подходе совсем иной. Формула расчета проста:
E = b+p
Где E — это ежемесячный платеж, b — основной платеж, p — это проценты за пользование кредитом. При этом:
b = S/N
Где S — это общая сумма ипотеки, N — это срок погашения кредита в месяцах.
p = Sn*P/12
Где Sn — этот остаток долга на расчетный период, P — это годовая процентная ставка, ее необходимо разделить на 12, так как мы считаем ежемесячный платеж, соответственно, ставка должна быть в форме месячных процентов.
Sn = S — (b*n)
Где n — это количество прошедших месяцев погашения кредита.
Эта формула не меняется в зависимости от банка, поэтому рассчитать ежемесячный платеж при дифференцированной системе легко вручную.

Пример расчета платежей

Например, если сумма ипотеки равна 10 млн рублей, срок кредитования — 20 лет (240 месяцев), дифференцированная процентная ставка — 12% (1% в месяц). Первый платеж: 41 666,66 (10 000 000 рублей/240 месяцев) + 100 000 (10 000 000 рублей*1% в месяц) = 141 666,66 рублей.

Через десять лет ежемесячный платеж существенно уменьшится: 41 666,66 + 50 000 (5 000 000*1% в месяц) = 91 666,66 рублей. Для «долгих» ипотечных кредитов со сроком погашения более 20 лет и большей суммой разница между первым и последним платежом будет очень значительной.

График платежей при применении дифференцированной системы выглядит следующим образом:

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь.

В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны.

Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
в первые 6−7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Какие банки выдают ипотеку дифференцированными платежами

Вот практически полный список таких банков:

Газпромбанк предлагает несколько программ ипотеки. По программе «Приобретение готового жилья на вторичном рынке» процентная ставка установлена от 10,5 до 14,5% (в зависимости от валюты и размера первоначального взноса), максимальная сумма — 45 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — 15%. На выбор можно использовать систему аннуитетных или дифференцированных платежей;
Сургутнефтегазбанк также предоставляет возможность выбрать между двумя системами погашения ипотеки. Максимальная сумма кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке — 8 млн рублей, процентная ставка — от 12 до 13%, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%;
банк Россия предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только для покупки жилья по программе долевого строительства. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей, процентная ставка — 16,5 до 20%, срок кредитования — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20%;
Нордеа банк готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн евро (или эквивалентную в рублях или долларах) под 6,5−13,25% на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 10%.

Найти банк, предлагающий заемщикам возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами, может быть крайне сложно.

Причина проста — банку выгоднее сначала получить большую часть процентов, а потом — тело кредита, так как при досрочном погашении (а при стабильном финансовом положении любой заемщик старается погасить ипотеку досрочно) заемщик намного меньше экономит на выплате процентов, но в любом случае должен выплатить основную часть кредита — от этой обязанности его досрочное погашение не освобождает.

В любом случае выбор оптимальной системы платежей по ипотеке зависит от каждого конкретного случая. Поэтому оценивать скорее следует предложения разных банков, хотя в целом схема дифференцированных платежей выгоднее для заемщика за счет постепенного уменьшения платежей и экономии в случае досрочного погашения.

Ипотека с дифференцированными платежами: банки в 2019 году

Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора.

Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью.

Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2019 г.).

В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

К очевидным плюсам можно отнести:

Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).

Среди минусов:

повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2019 году

Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

Банк	Программа ипотеки	Величина заемных средств	Процентная ставка, % в год	Срок возврата	Доля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья
Газпромбанк	Первичный рынок	От 500 тысяч рублей	От 9,2	До 30 лет	Не менее 10
Вторичный рынок	9
Россельхозбанк	Ипотечное жилищное кредитование	От 100 тысяч до 60 миллионов рублей	От 8,85 до 12	1 – 30 лет	От 15
Ипотека по двум документам	От 100 тысяч до 8 миллионов рублей	От 9,35	До 25 лет	Не менее 40

И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
размер процентной ставки;
материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
дата выдачи займа;
срок кредитования (годы и месяцы).

Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.

Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

О том, как правильно рассчитать ипотеку вы можете узнать далее.

Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.
Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.
Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

Дифференцированный платеж по ипотеке

В настоящее время подавляющее большинство банков дифференцированный платеж по ипотеке не предоставляют, предпочитая делать расчет по аннуитетной системе.

при детальном анализе финансового рынке Российской Федерации было выявлено всего 8 кредитных учреждений, которые позволяют потенциальному заёмщику при заключении договора сделать выбор каким образом будет проводится расчет ежемесячного платежа: равными или уменьшающимися частями.

Для начала уточним, что дифференцированный платеж по ипотеке – это такая система расчета ежемесячного платежа, когда вся суммы тела долга делится на равные доли, а проценты начисляются только на остаток задолженности. Но это создает определённые трудности.

Так, на первые 60 платежей придется основная масса выплат, поскольку проценты будут рассчитываться исходя из огромной суммы тела основного долга. Для примера возьмем сумму ипотеки в 5 000 000 рублей. Допустим, ипотека оформлена на 10 лет. Это 120 ежемесячных платежей.

Сумма основного долга на каждый из них будет считаться следующим образом: 5 000 000 / 120 = 41 666 рублей. К этому добавляются проценты. Они рассчитываются следующим образом: 5 000 000 * 10 % / 12 = 41 666 рублей.

Итого сумма ежемесячного платежа в первый месяц составит 41666 +41666 = 83888 рублей.

А теперь приятная новость – со второго месяца эта сумма будет постоянно уменьшаться за счёт того, что будет уменьшаться тело основного долга, на которое рассчитывается процентная годовая ставки. Для примера рассмотрим ситуацию, когда при сумме ипотеки в 5 000 000 рублей прошел 1 год и было сделано 12 платежей ежемесячных взносов.

Соответственно тело долга осталось 4 500 000 рублей. По расчету стабильной остается та часть, которая погашает основную часть долга, это 41666 рублей. К ней добавляется часть, состоящая из начисленных процентов.

Это будет 4 500 000 *10 % / 12 = 37 500 рублей. итого общая сумма платежа составит 41 666 + 37 500 = 79166 рублей.

Итого за первый год выплат без досрочного погашения сумма ежемесячного платежа уменьшилась почти на 5000 рублей.

Преимущества и недостатки в сравнении с аннуитетным платежом

Стоит знать все преимущества и недостатки данной системы расчетов в сравнении с аннуитетными платежами. В долгосрочной перспективе у дифференцированного платежа по ипотечному кредиту только преимущества:

более короткий срок кредитования;
быстрое погашение тела основного долга;
снижение суммы ежемесячного долга;
существенная экономия за счет равномерного распределения вносимых средств;
все дополнительные вносимые финансы уходят на погашение основного долга, а при аннуитетных платежах даже сумма сертификата материнского капитала при внесении в банк в качестве досрочного погашения ипотеки уходит на оплату начисленных процентов.

Дело в том, что аннуитетный платеж рассчитываемся совершенно по другой формуле. Он построен таким образом, что в течение всего срока кредитования заёмщик выплачивает примерно равные ежемесячные платежи.

Они зафиксированы в графике ежемесячных платежей и могут меняться только по заявлению заемщика на их перерасчет.

Для этого нужно внести довольно существенную денежную сумму, чтобы как-то уменьшить сумму основного долга.

Нужно заметить, что сделать это весьма проблематично. Все аннуитетные платежи построены на принципе, что сумма процентов за использование заемных финансовых средств рассчитывается сразу же за весь период ипотечного кредитования. И потом вперед взимаются проценты, а все, что останется – отправляется ан погашение основного тела долга.

А оставаться на начальной стадии выплат может и 100 рублей и 200 рублей. Представьте себе, что при аннуитетных платежах вы сначала выплачиваете начисленные проценты. Первые 5 – 7 лет ипотечные заемщики в принципе не погашают свой долг перед банком. Они оплачивают банку проценты за то, что он дал деньги в долг.

Поэтому внесение дополнительных денег в счет досрочного погашения ипотеки в первые годы полностью уходит на погашение процентов.

Так, при выборе дифференцированного платежа нужно учитывать следующие потенциальные недостатки:

потенциальная сумма кредита в этом случае будет зависеть от того, сможете ли вы выплачивать достаточно серьезные ежемесячные платежи в первые годы ипотечного кредитования;
соответственно, для подобной системы выплат нужно иметь достаточные доходы;
потребуется внести довольно большой первоначальный взнос.

На этом недостатки дифференцированной системы платежей заканчиваются. И остается самый огромный минус.

Даже если вы достаточно зарабатываете и у вас есть возможность внесения солидного по сумме первоначального взноса, не каждый банк согласится выдать ипотеку по данной системе.

Подобные платежи крайне невыгодны для кредитного учреждения, поскольку при аннуитетной системе выплат переплата за использование заёмных финансовых средств может доходить до 200 – 300 процентов.

Где дают ипотеку с дифференцированными взносами?

Осталось выяснить, где дают ипотеку с дифференцированными взносами – какие банки предоставляют своему потенциальному заемщику подобный выбор. Среди работающих на российском финансовом рынке таких кредиторов крайне мало.

Банк «Россия» может предоставить такое право потенциальному клиенту только в том случае, если он покупает жилье на этапе строительства.

При заключении договора долевого строительства с компанией застройщиком может быть предоставлена сумма кредитования, не превышающая 20 000 000 рублей. При этом кредитная ставка в настоящее время составляет 9%.

Это кредитное учреждение дает возможность выплатить взятые деньги в течение 20-ти лет.

Более приемлемый первоначальный взнос в размере 10 % от рыночной стоимости жилья и доступные годовые проценты от 7,25 % предлагает «Нордеа банк». Здесь клиент может воспользоваться дифференцированной системой расчета ежемесячных платежей.

Это кредитное учреждение предлагает клиентам воспользоваться возможность оформления ипотечного кредита в иностранной валюте (долларах или евро). Крайне не рекомендуем этого делать.

Курс доллара и евро не стабильные и можно как существенно сэкономить при их падении, так и попасть в долговую яму при серьезном росте курса.

Остальные кредитные организации, включая «Сбербанк», «ВТБ24», «Альфа банк», «Россельхозбанк» и другие дифференцированные системы внесения ежемесячных платежей клиентам не предоставляют.

Посмотрите на видео: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, что выбрать:

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть, понятие и принцип расчета, достоинства и недостатки — ПравоРФ

В банковской сфере много терминов, которые простому обывателю непонятны. Если аннуитетный взнос по кредиту на слуху у многих заемщиков, то дифференцированный платеж по ипотеке встречается в сленге сотрудников редко.

Сейчас банки отдают предпочтение аннуитетной схеме погашения кредитов. С чем это связано? Какой вариант выгодный для заемщика и кредитора? Есть ли шансы у заемщика на выбор удобного способа погашения долга.

Подробности в статье.