Жилищная лихорадка. Какие ошибки мы совершаем, когда инвестируем в квартиры

Вот уже полтора года в России растет спрос на недвижимость. Началось все с падения рубля и низких ставок по вкладам: чтобы сохранить накопления, соотечественники переводили деньги в квадратные метры, потом правительство запустило программу льготной ипотеки, а еще Центробанк рекордно снизил ключевую ставку, и проценты по жилищным кредитам оказались на историческом минимуме.

За девять месяцев этого года на покупку недвижимости граждане и бизнес потратили 265 миллиардов рублей, подсчитали в компании CBRE. Это рекорд. В прошлом году с января по сентябрь объем инвестиций в недвижимость был на 34% меньше (193 миллиарда), а в 2019 году вообще на 56% меньше (166 миллиардов).

Часто квартиры покупаются не для собственного проживания, а для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Но бывает, что вложения в недвижимость не приносят высокой (а то и вообще никакой!) прибыли. Вместе с экспертом по личным финансам, автором курса по финансовой психологии Эриком Розенфельдом АиФ.ru разобрал ошибки начинающих квартирных инвесторов.

Инвестиции в недвижимость не самый выгодный вариант

За полтора года в Москве арендная плата увеличилась всего на 4%, свидетельствуют данные ЦИАН. За этот же период цены на квартиры выросли на 22%.

«Даже в этих условиях соотношения аренды жилья к его стоимости (в Москве) приблизительно равно 1 к 200, что дает 5–6% годовой доходности в рублях. Причем здесь не учитывается изменение стоимости жилья, расходы на ремонт, риск простоев и т. д. То есть доходность более чем скромная. К тому же, она не гарантирована, а по своим показателям уступает даже некоторым облигациям федерального займа (ОФЗ)», — говорит эксперт.

Рассмотрим сегодняшнюю ситуацию. 10 августа Центральный банк РФ повысил ключевую ставку еще на 0,25 процентных пункта, с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз (в июле) регулятор повысил ставку сразу на 1 процентный пункт, и это стало самым решительным шагом с 2014 года.

Следом за ключевой ставкой вырастут проценты по ипотеке и, допускает Розенфельд, снизится спрос на недвижимость. «Вполне возможно, что из-за этих изменений возникнут проблемы у застройщиков. С одной стороны, скорее всего, они столкнутся со снижением спроса, а с другой — с продолжающимся ростом стоимости стройматериалов и рабочей силы», — рассуждает эксперт.

Добавьте сюда хроническое падение реальных располагаемых доходов населения и ускоряющиеся темпы роста потребительских цен. Спрос на недвижимость снизится и перепродать квартиру, купленную на пике цен, будет непросто.

«Несмотря на большую популярность инвестиций в недвижимость, не стоит считать их выгодными по умолчанию. Нужно обращать внимание не только на уровень цен и стоимость аренды, но и на соотношение спроса и предложения на аренду. Если предложение будет превышать спрос, то инвестору придется снизить размер арендной платы, чтобы привлечь арендаторов. Кроме того, статистика доходности недвижимости в прошлом совершенно не означает, что так будет и в будущем. Прежде чем вкладывать свои средства, следует тщательно изучить рынок и его особенности, взвесить все за и против, и только после этого принимать решение», — советует он.

Все идет не по плану

Бывает, что собственник продает жилье в старом доме, например, в хрущевке и покупает другую квартиру в новостройке, надеясь на повышение ее стоимости в будущем. При этом он не имеет конкретных целей. Он просто хочет заработать денег, а сколько именно — не имеет значения.

Это в корне неверно. Не имея представления о потенциальной доходности, от такой сделки можно вообще остаться в минусе (если, допустим, хрущевка включена в программу реновации, при переселении собственнику и так дадут квартиру в новостройке, с новым ремонтом, да еще и большей площади).

Розенфельд рекомендует всегда просчитывать доходность: сколько вы хотите вложить в недвижимость и сколько хотите заработать.

Эксперт советует при расчете доходности использовать показатель реальной инфляции. Самый простой способ — переводить стоимость покупки и аренды в доллары. «Начинающие инвесторы часто считают изменение цены в рублях, но при этом забывают, что из-за реальной инфляции рубль сильно подешевел», — поясняет он.

Все квартиры в одной корзине

Несколько лет назад читатель АиФ.ru Карен продал трешку на «Академической» и вырученные деньги вложил в котлован — купил две однушки в Новой Москве. Расчет пенсионера был простой: в одной квартире он будет жить, другую сдавать. Вот только застройщик выдал ключи почти на год позже, а внятной компенсации Карену добиться не удалось. Полгода мужчина жил на даче, полгода — снимал квартиру, это обошлось ему в 100 с лишним тысяч.

Если вы планируете покупать несколько квартир в новостройке, в идеале выбрать разных застройщиков.

«Кстати, есть мнение, что при покупке нескольких квартир у одного застройщика можно получить скидку. Это большое заблуждение. Застройщик в любой момент может поднять цену второго и последующего жилья, т. к. из-за количества проданных квартир меняется стоимость непроданных. Поэтому стоит вкладываться в квартиры разных застройщиков», — отмечает эксперт.

Инвестиция на потом

Конечно, каждый хочет купить хорошую недвижимость, которую потом можно продать подороже. Цены на такую недвижимость соответствующие. Приходится копить. А пока копишь, жилье дорожает.

По словам Розенфельда, такое дело, как покупку квартиры, в долгий ящик лучше не откладывать и сразу вложить имеющиеся деньги в недвижимость, пусть и более скромную.

«Если на данный момент есть определенные финансы (пусть и не слишком много) и поставлена задача их инвестировать — значит, надо инвестировать прямо сейчас», — считает эксперт.

Как правильно инвестировать в себя и во что действительно стоит вложиться

Когда говорят, что можно вкладывать деньги в акции или в недвижимость, всё более-менее понятно. Принцип здесь очевиден, а нюансы можно изучить.

С инвестированием в себя полная неразбериха. Например, стилисты в Instagram могут под этим соусом подать покупку сумки за 100 тысяч. Что выглядит сомнительно: это оправданные расходы или пустая трата?

Инвестирование — вложение капитала с целью получить прибыль.

В случае с инвестированием в себя речь идёт не только о материальном доходе, но и об улучшении качества жизни. Но люди разные, и у них разные потребности и стартовые позиции. А потому определять, какие вложения означают инвестирование в себя, придётся самостоятельно.

Возьмём ту же сумку. Очевидно, что сама по себе она не может быть инвестицией: купил, сносил, выкинул. Не исключено, что она будет долговечнее, чем аналог за 5 тысяч, но вряд ли в 20 раз. С другой стороны, если это лимитированная коллекция именитого дизайнера, возможно, через четверть века сумку удастся продать на аукционе в несколько раз дороже. Наконец, допустим, вы журналист, который хочет взять интервью у дизайнера. Дизайнер интервью никому не даёт, но вы знаете, что он всегда сам общается с покупателями, и приобретение сумки — шанс уговорить его. Трата 100 тысяч здесь — высокорискованная (очень!) инвестиция, хотя если всё срастётся, ваша карьера может драматически измениться.

Обучение в то же время всегда считается хорошей инвестицией в себя. Но если это проходной онлайн-курс очередного инфоцыгана, где вы ничего не узнаете и не сможете завести полезных контактов, это уже бесполезная трата.

Поэтому, прежде чем называть любые расходы инвестицией в себя, надо проанализировать, какую прибыль это принесёт вам в будущем. И если вы получите доход в том или ином виде, стоит вложиться.

Самый ценный актив, который у вас есть, — это вы сами. Всё, что улучшает ваши таланты и умения, стоит того, чтобы это делать.

Как выбрать направление для инвестиций

К вопросу нужно подойти рационально и ориентироваться на объективные показатели, а не на эмоции. Хотя, безусловно, учитывать мечты и чувства придётся, вы же не робот.

Самый важный товар, который вам когда-либо придётся продавать, — это вы сами.

Соответственно, воспринимайте себя как продукт, который вы выводите на рынок или развиваете. Например, попробуйте оценить себя по системе SWOT, где вы анализируете:

В Telegram-канале «Лайфхакер» только лучшие тексты о технологиях, отношениях, спорте, кино и многом другом. Подписывайтесь!

В нашем Pinterest только лучшие тексты об отношениях, спорте, кино, здоровье и многом другом. Подписывайтесь!

• Strengths (сильные стороны) — речь в данном контексте идёт о ваших развитых навыках и личностных качествах, благодаря которым вы добиваетесь успеха; это ваши конкурентные преимущества, которые помогают вам получать выгоду.
• Weaknesses (слабые стороны) — качества, которые мешают стремиться к успеху.
• Opportunities (возможности) — обстоятельства и внешние факторы, которые способствуют успеху.
• Threats (угрозы) — обстоятельства и внешние факторы, которые препятствуют достижениям.

В этих позициях скрыты потенциальные для инвестиций направления. Вам нужно прокачивать сильные стороны и развивать слабые, подстёгивать создание благоприятных обстоятельств и подстилать соломки там, где угрозы могут заставить вас отступиться.

Можно использовать любую другую готовую методику или найти свой способ. Смысл в том, чтобы понять, чего вы как продукт стоите сейчас и как можете сделать себя более ценным.

Имейте в виду: когда речь идёт о личных инвестициях, вложиться вы можете не только деньгами, но и упущенными доходами. Например, если обычно по вечерам вы брали подработку, а потом решили эти часы потратить на обучение, то лишитесь части заработка. Но если благодаря занятиям в будущем сможете обойтись без подработок, разве оно того не стоит?

Во что лучше инвестировать

Единого списка для всех нет, но есть некоторые позиции, которые подойдут практически всем.

Образование

Если вы всё сделаете правильно, это позволит значительно увеличить доход в будущем. Правда, здесь надо как следует подумать, что вам нужно узнать, какие навыки прокачать, где и у кого учиться. Чтобы зарабатывать по-настоящему много, стоит стремиться стать даже не лучшим в профессии, первенство в этом смысле — вопрос времени. Быть уникальным специалистом — вот что по-настоящему круто.

Инвестиции в знания приносят наибольший доход и лучшие дивиденды. Если человек облегчает свой кошелёк в пользу ума, то никто не сможет его обокрасть.

Финансовая грамотность

С одной стороны, это тоже образование. Но его определённо стоит вынести в отдельную категорию, хотя бы потому что финансовая грамотность предполагает другой подход к деньгам. Предыдущий пункт подразумевает развитие, чтобы получать больше денег. Этот — что с ними делать.

Каждый доллар, потраченный на финансовое образование, вернётся к вам десятикратно.

Здоровье

Хорошее самочувствие и отсутствие болей непосредственно влияют на качество жизни и работоспособность, так что напрямую связаны с доходом. Но и расходы будут меньше, если регулярно проверять состояние организма и лечить болезни на ранних стадиях, а также тратить время и деньги на их профилактику.

Ментальное благополучие

И снова этот пункт мог бы быть частью предыдущего, но заслуживает отдельного разговора. Когда у вас дыра в зубе, это больно. Когда у вас дыра в душе, этого можно и не заметить. Но это не значит, что она не влияет на вашу жизнь, решения, желания. Работа с психологом познакомит вас с собой, поможет понять эмоции и осознать, чего именно вы хотите.

Комфорт

Разномастные коучи призывают выйти из зоны комфорта, но предварительно в неё надо бы войти. При стрессе из-за выработки кортизола организм мобилизуется D. Y. Lee, E. Kim, M. H. Choi. Technical and clinical aspects of cortisol as a biochemical marker of chronic stress / BMB Reports . И эффект может быть положительным: в голову приходят нестандартные решения, повышается продуктивность.

Но длительное воздействие стресса губительно. А потому часто имеет смысл вложиться в комфорт. Например, переехать поближе к работе, чтобы не тратить время в пробках и общественном транспорте и не раздражаться.

Источник https://aif.ru/money/mymoney/zhilishchnaya_lihoradka_kakie_oshibki_my_sovershaem_kogda_investiruem_v_kvartiry

Источник https://lifehacker.ru/kak-pravilno-investirovat-v-sebya/

Источник

Источник